O que são vícios do imóvel?
Os vícios no imóvel são defeitos, falhas ou problemas que afetam a qualidade, a habitabilidade ou a segurança da propriedade. Eles podem incluir problemas estruturais, infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos, rachaduras, isolamento acústico deficiente, entre outros. Em essência, são questões que tornam o imóvel inadequado para o uso ao qual se destinava quando foi adquirido ou em desacordo com o que foi ofertado.
O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil estabelecem garantias legais para os compradores de imóveis, determinando que o imóvel deve ser entregue em conformidade com o contrato e livre de vícios, independentemente de qualquer garantia adicional oferecida pela construtora.
Ressalte-se que a aplicação de um Código ou de outro, interfere na determinação da responsabilidade pelo reparo e/ou indenização do dano ou ressarcimento do valor pago no imóvel.
Cabe a um advogado imobiliário saber qual é cabível, mas via de regra, ao adquirir um imóvel de uma pessoa ou empresa que não tenha a comercialização de imóveis como atividade econômica principal, é aplicado o Código Civil e o vendedor tem responsabilidade subjetiva – depende da apuração de culpa, sejam os vícios aparentes ou ocultos.
Entretanto, ao adquirir um imóvel de uma incorporação imobiliária, pessoa ou empresa que atue no mercado como construtoras, empreiteiras, administradoras, etc, vale o Código de Defesa do Consumidor e o vendedor passa a ter responsabilidade objetiva. Ou seja, havendo o dano, cabe ao vendedor reparar, a menos que ele demonstre a inexistência do vício ou que a culpa seja exclusiva de terceiros ou do comprador.
Os defeitos aparentes são aqueles possíveis de perceber imediatamente, como uma rachadura, vidro trincado, azulejo quebrado, etc.
Já o defeito oculto, é aquele que somente será percebido a partir do uso, quando o comprador passa a morar e percebe os vícios no imóvel. Por exemplo: infiltração, entupimento, problema no sistema elétrico, tubulação, entre outros.
Quando a compra e venda é entre particulares, baseado no Código Civil, temos prazo de garantia para reclamar vícios aparentes até a entrega do imóvel.
No caso dos vícios ocultos, temos o prazo de 1 ano, reduzido para 6 meses se o comprador já morava no imóvel (Ex: o locatário que decide comprar a propriedade posteriormente), a partir da entrega do imóvel.
Isso vale como um prazo para que possam surgir certos tipos de vícios ocultos como entupimento, infiltração e outros, cujos cuidados com a manutenção passa a ser do morador pela própria ação do tempo, decorrido esse prazo.
Contudo, há defeitos ocultos específicos como algum problema estrutural, que este prazo de 1 ano será contado a partir da ciência do fato.
Quando a relação é de consumo, baseado no Código de Defesa do Consumidor, temos 90 dias a partir da entrega do imóvel para reclamar os vícios aparentes, ou a partir do conhecimento do defeito, no caso dos vícios ocultos.
O responsável tem prazo de 30 dias, com possibilidade de estender até 180.
O que é vício oculto em imóvel usado?
Deste modo, podemos denominar como vícios ocultos (vícios redibitórios), aqueles que por insegurança ou inadequação não são percebidos de pronto, ou seja, sua constatação não é possível de ser feita a partir da entrega, somente aparecendo após um período de utilização.
Qual o prazo para reclamar vício oculto em imóvel?
Tema atualizado em 27/2/2024.
O prazo decadencial para o consumidor reclamar de vício oculto em produtos duráveis – que apresentam problemas não perceptíveis à primeira vista – inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito, e não na data da aquisição do produto. Os bens de consumo possuem uma durabilidade prevista conforme suas singularidades, assim, qualquer inadequação ocorrida dentro da vida útil do item recebe a proteção da legislação consumerista. Dessa forma, se o vício é oculto, é somente a partir da descoberta é que começa a contagem dos prazos de 30 ou 90 dias da garantia legal (art. 26, II, § 3º, do CDC).
“(…) 3. Responsabilidade civil. Vício do produto. Na forma do art. 18 do CDC, os fornecedores de produto de consumo durável ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor. Ainda, conforme regra do § 3º do art. 26 da Lei n. 8.078/90, tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se quando ficar evidenciado o defeito.”
De início, verifica-se que o produto apresentou o defeito após o prazo da garantia legal (90 dias), razão pela qual a restituição foi negada pela 2ª ré, conforme comunicação juntada no processo (ID 44708094). Decorrido o prazo da garantia contratual, eventual alegação de vício oculto deve ser analisada sob o critério da vida útil do bem durável, a fim de que o fornecedor não fique responsável por solucionar o vício eternamente (REsp 1734541/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018).
No caso dos autos, a bolsa foi comprada em 16/09/2021 (ID 44708092) pelo marido que a deu como presente de Natal naquele mesmo ano. Aduz que em fevereiro de 2022 começou a usar a bolsa e, passados alguns dias, o acabamento superior começou a soltar (ID 44708091). Afirma que logo procurou a 2ª requerida para realizar a troca do produto, conforme demonstrado nas conversas de ID 44708093, 44708094, 44708095, 44708096, 44708097, sendo o primeiro contato em março de 2022, estendendo-se por abril e maio, até o ajuizamento da presente ação em junho/2022. Considerando esse lapso temporal, não há, pois, como se afirmar que houve mau uso do produto. Ao contrário, é provável e razoável que a durabilidade do produto está aquém do que se espera da marca que é bem-conceituada no ramo e cobiçada entre o público feminino. Saliento, ainda, que, em rápida consulta no sítio eletrônico da fabricante, verificam-se que os preços dos produtos não são populares. Não há, portanto, responsabilidade que possa ser atribuída ao adquirente, devendo as fornecedoras restituírem o valor desembolsado.”
Acórdão 1743014, 07351805020228070016, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 14/8/2023, publicado no DJe: 30/8/2023.
Acórdão 1681383, 07171714020228070016, Relatora: MARILIA DE AVILA E.
O que é vício oculto em imóvel alugado?
Os vícios ocultos, importante frisar, são aqueles que, tecnicamente, já acometiam o imóvel silenciosamente, de forma não aparente, e tornaram-se evidentes no decorrer do tempo.
O que é considerado vício oculto em imóvel?
Um vício oculto é um defeito que não pode ser observado facilmente pelo comprador no momento da aquisição do imóvel. Esse defeito pode ser uma característica estrutural, como uma infiltração, ou funcional, como a falha em um sistema elétrico.
Qual o prazo para reclamar vício oculto em imóvel?
Tema atualizado em 27/2/2024.
O prazo decadencial para o consumidor reclamar de vício oculto em produtos duráveis – que apresentam problemas não perceptíveis à primeira vista – inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito, e não na data da aquisição do produto. Os bens de consumo possuem uma durabilidade prevista conforme suas singularidades, assim, qualquer inadequação ocorrida dentro da vida útil do item recebe a proteção da legislação consumerista. Dessa forma, se o vício é oculto, é somente a partir da descoberta é que começa a contagem dos prazos de 30 ou 90 dias da garantia legal (art. 26, II, § 3º, do CDC).
Responsabilidade civil. Vício do produto. Na forma do art. 18 do CDC, os fornecedores de produto de consumo durável ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor. Ainda, conforme regra do § 3º do art. 26 da Lei n. 8.078/90, tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se quando ficar evidenciado o defeito.
De início, verifica-se que o produto apresentou o defeito após o prazo da garantia legal (90 dias), razão pela qual a restituição foi negada pela 2ª ré, conforme comunicação juntada no processo (ID 44708094). Decorrido o prazo da garantia contratual, eventual alegação de vício oculto deve ser analisada sob o critério da vida útil do bem durável, a fim de que o fornecedor não fique responsável por solucionar o vício eternamente (REsp 1734541/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018).
No caso dos autos, a bolsa foi comprada em 16/09/2021 (ID 44708092) pelo marido que a deu como presente de Natal naquele mesmo ano. Aduz que em fevereiro de 2022 começou a usar a bolsa e, passados alguns dias, o acabamento superior começou a soltar (ID 44708091). Afirma que logo procurou a 2ª requerida para realizar a troca do produto, conforme demonstrado nas conversas de ID 44708093, 44708094, 44708095, 44708096, 44708097, sendo o primeiro contato em março de 2022, estendendo-se por abril e maio, até o ajuizamento da presente ação em junho/2022. Considerando esse lapso temporal, não há, pois, como se afirmar que houve mau uso do produto. Ao contrário, é provável e razoável que a durabilidade do produto está aquém do que se espera da marca que é bem-conceituada no ramo e cobiçada entre o público feminino. Saliento, ainda, que, em rápida consulta no sítio eletrônico da fabricante, verificam-se que os preços dos produtos não são populares. Não há, portanto, responsabilidade que possa ser atribuída ao adquirente, devendo as fornecedoras restituírem o valor desembolsado
Acórdão 1743014, 07351805020228070016, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 14/8/2023, publicado no DJe: 30/8/2023.
Acórdão 1681383, 07171714020228070016, Relatora: MARILIA DE AVILA E.
O que diz o artigo 445 do Código Civil?
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
O que são vícios ocultos na construção civil?
“Você já deve ter ouvido falar em patologias na construção civil. É um termo com origem na medicina que designa “estudo das doenças”. Passou a ser empregado também na engenharia civil para nomear problemas verificados em obras. Fissuras, trincas, rachaduras e vazamentos, por exemplo, são chamados dessa maneira pelos profissionais do setor.
Agora, há um outro termo que vem sendo bastante utilizado, principalmente pelos peritos e o pessoal da área de assistência técnica de construtoras e incorporadoras: os vícios construtivos ocultos. São problemas que costumam tirar o sono de empresários e profissionais do setor.
O assunto é tão sério que a Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) articula uma série de ações institucionais para reduzir o que considera como “efeitos perversos do crescimento da indústria de ações judiciais sobre o tema.”
Mas, afinal, do que se trata? Para responder essa pergunta e nos ajudar a entender melhor o assunto, convidamos para participar do podcast AEC Responde o engenheiro Marcus Vinicius Fernandes Grossi, professor, consultor, perito e autor do livro “Inspeção e Recebimento de Obras – Edificações Habitacionais”. Confira abaixo a entrevista na íntegra.
AEC Responde – O que são vícios construtivos ocultos?
Marcus Vinicius Fernandes Grossi – Vício construtivo é um termo usado no jargão jurídico. Quem trabalha com perícia está acostumado com isso. Nas construtoras, principalmente o pessoal de pós-obra, por estar muito vinculado a essas demandas judiciais, acaba também utilizando esse termo. Como o próprio nome diz, o vício não é visível. Trata-se, então, de algum problema que, quando você entregou a edificação, não estava visível para um leigo. Não necessariamente ele estava invisível para um profissional. A primeira definição de vício oculto passa por você ter a capacidade técnica para conseguir distinguir se aquilo é um problema, ou não. Um exemplo que eu gosto de mencionar nas minhas aulas: você pode chegar, entrar em uma edificação e verificar que ela não tem rampa de acesso, somente uma escada. Isso é um vício oculto porque a norma de acessibilidade exige um acesso por rampa. Mas, para saber que isso é um vício, eu preciso ter conhecimento técnico sobre os requisitos de acessibilidade, algo que o usuário leigo, de forma geral, não vai ter. Então, esse é o primeiro viés: trata-se de algo não detectável por leigos. Temos um segundo tipo de vício oculto: aquele que não foi manifesto. Suponha que eu peguei meu apartamento, estava tudo bonitinho, tudo pintado, novo, e eu comecei a ligar a torneira, tomar banho, coloquei armário, móveis e tudo mais. De repente, estoura uma tubulação e começa a vazar. Aquele problema poderia estar lá, só que, como o sistema nunca havia sido usado, havia ali uma fragilidade que se manifestou apenas quando eu comecei a utilizar. Essa, então, é a segunda característica do vício oculto: um problema que aconteceu antes do fim da vida útil, ou seja, antes da durabilidade prevista para aque
“