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    Posso processar síndico por obras não aprovadas em assembleia?

    Posso processar síndico por obras não aprovadas em assembleia?

    Quando o síndico pode ser processado?

    Unplash

    O síndico é a figura que representa legalmente o condomínio. Dentre seus deveres, está a responsabilidade em administrar o condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras para garantir um bom convívio entre os moradores do local, prestar contas e outras mais descritas no Código Civil.

    Entretanto, existem situações em que as decisões ou ações do síndico podem gerar insatisfação, despertando questionamentos dos condôminos, que podem ser consideradas irregulares ou abusivas.

    Neste artigo, falaremos mais sobre quando o síndico pode ser processado e como lidar com situações de conflito. Para saber mais, continue a leitura!

    O síndico tem diversas responsabilidades, além de alguns direitos. Isso tudo está determinado no artigo 1.348 do Código Civil. Mas é importante destacar que algumas condutas podem fazer com que essa figura seja passível de processo. Veja abaixo em quais situações isso pode acontecer:

    • O regulamento do condomínio existe para ser cumprido por todos os condôminos, a começar pelo síndico. Caso haja violação dessas normas, os demais condôminos podem exigir o acionamento de medidas legais. O síndico é passível de aplicação de advertência e multa como qualquer outro condômino.
    • Outros exemplos de violações de deveres do síndico:

    Uma das principais responsabilidades do síndico é gerenciar as finanças do condomínio. Dessa forma, em caso de indícios de má gestão ou uso indevido dos fundos, os condôminos têm o direito de questionar, exigir explicações e entrar com ação judicial contra essa pessoa.

    Conforme já citado, a legislação, segundo o inciso VIII do Artigo 1.348 do Código Civil, exige que haja prestação de contas anual por parte do síndico a todos os proprietários.

    Se um síndico negligenciar a manutenção regular do sistema de encanamento do condomínio, por exemplo, e não corrigir vazamentos conhecidos, resultando em danos significativos a unidades devido a infiltrações e mofo, os moradores afetados podem buscar reparação legal pelos prejuízos causados.

    Além dos pontos levantados anteriormente, qualquer prática discriminatória ou de assédio contra algum condômino configura motivo para processos judiciais.

    Vale destacar que não há uma legislação específica no Brasil apenas para assédio em condomínios, mas o Código Civil, Lei n.º 10.406/2002, estabelece a obrigação dos condomínios e síndicos agirem com respeito aos direitos dos moradores e funcionários do local.

    Além disso, há leis recentes que também se aplicam aos condomínios, como stalking e bullying e cyberbulling.

    Abrir um processo contra o síndico do seu condomínio é uma decisão que precisa ser tomada após muita reflexão e coleta de provas que sustentem uma ação. Isso porque essa é uma situação que demanda burocracia, tempo e dinheiro.

    A depender da gravidade, é possível tentar resolver o conflito por meio de diálogo, seja no privado, durante as assembleias condominiais ou com um mediador profissional. Caso a situação não se resolva, veja algumas dicas de como levar o processo.

    O que o síndico pode fazer sem aprovação em assembleia?

    O papel do síndico é crucial na administração condominial, mas quais são suas atribuições sem depender da aprovação da assembleia? Descubra neste post as ações que o síndico pode realizar autonomamente, desde manutenções emergenciais até questões administrativas. Conheça os limites e as possibilidades que envolvem o cotidiano do síndico, proporcionando uma gestão eficaz e alinhada às necessidades do condomínio. Veja a seguir!

    O síndico pode cobrar devedores de maneira amigável, mas a contratação de uma empresa especializada em cobrança também é viável, podendo ser:

    O síndico pode compartilhar o número de unidades inadimplentes, mantendo a privacidade dos moradores.

    O síndico, seguindo o que está previsto na convenção, pode aplicar advertências e multas a moradores que desrespeitem as regras do condomínio.

    Em situações críticas, como vazamentos graves, o síndico pode executar obras emergenciais. Se os custos forem elevados, a convocação de assembleia para prestar contas é necessária.

    Em situações de emergência (vazamentos, fumaça, pedidos de ajuda), o síndico pode adentrar unidades, agindo rapidamente. É sempre recomendável esperar ajuda profissional, mas a ação imediata pode ser crucial.

    O síndico pode mediar conflitos entre moradores, desde que isso não afete sua imparcialidade necessária para uma mediação eficaz.

    Este artigo foi útil para você? Veja também qual o quórum necessário para cada situação no condomínio e prepare-se para a próxima reunião de assembleia. Boa leitura!

    Qual é o valor que o síndico pode gastar sem aprovação de assembleia?

    Atualizado: 21 de abr. de 2020

    O gostinho pelo poder faz com que algumas pessoas mudem de personalidade ou se distancie dos preceitos éticos e do bom senso quando assumem uma função de importância. Acreditam viver em liberdade e que estão acima de todos, passando a adotar uma postura de arrogância e prepotência.

    Infelizmente isso acontece em alguns condomínios quando determinada pessoa assume a função de síndico e passam a acreditar que não deve satisfação para ninguém e que podem fazer o que bem entender. Quando é cobrado pelo seus deveres e atribuições sentem-se afrontados e começam a tratar as pessoas de forma grosseira. Algum condomínio já passou ou irá passar por essa situação um dia, acredite.

    A grande questão é. Qual o limite da liberdade de gestão do síndico e principalmente quanto aos gastos do condomínio? Até quanto o síndico pode gastar sem depender de aprovação de assembleia?

    Bem, embora o síndico tenha certa “liberdade” para tomar decisões quanto a forma de administrar o condomínio, esta sua liberdade não pode contraria a Lei, a convenção e regulamento interno. Assim, o síndico como representante do condomínio tem o dever de receber e tratar a todos de forma cordial, bem como prestar contas de sua administração anualmente e quando exigida conforme art. 1.348, IV e VIII do Código Civil, vejam:

    Art. 1.348. Compete ao síndico:

    IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

    VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

    Quando o síndico passa a descumprir as normas que regem a vida condominial, o mesmo poderá ser destituído do cargo em assembleia.

    A questão quanto ao limite de gasto é bastante complicado, pois em alguns casos o síndico acredita que pode gastar o dinheiro arrecadado da maneira que lhe convir e não precisa de aprovação ou opinião, porém não é bem assim.

    Ressalta-se que todo o valor arrecadado foi feito de forma planejada e com destinação certa para pagamento de fornecedores. Qualquer retirada de forma indevida poderá prejudicar o cumprimento dessas obrigações e acarretar em rescisões contratuais ou problemas para o condomínio.

    Somente para complemento, já vimos que a taxa de condomínio nada mais é do que o rateio das despesa necessárias para que o condomínio possa existir, como conservação, manutenção, pagamento de funcionários, segurança etc. Caso não saiba como é elaborada a taxa de condomínio veja o link Como é elaborado a taxa de condomínio.

    Nesse sentido não vejo a primeiro momento a necessidade de um caixa com valor expressivo, pois toda despesa já deveria ter sido prevista no ano anterior conforme determina a lei. Lógico que devemos contar com as variáveis do dia-a-dia, porém se realmente houver a necessidade de um caixa, a melhor maneira será criar um fundo de emergência ou fundo de caixa de pequeno valor para reparos urgentes como: troca de lampada queimada do hall, torneira quebrada para evitar vazamentos e infiltrações entre outras.

    Infelizmente

    O que fazer quando o síndico não resolve o problema?

    Se não resolver, o Conselho Fiscal pode ser acionado, já que entre as suas responsabilidades e atividades específicas está a de fiscalizar o síndico. Em caso de omissão do síndico, o Conselho deve atribuir as tarefas ao subsíndico, se existir.

    Quais decisões O síndico pode tomar sozinho?

    Muito se discute sobre a autonomia do síndico na tomadas de decisões do condomínio, pois se tratando da coletividade essa é uma dúvida muito recorrente. Tendo sido eleito pela maioria dos condôminos, o síndico tem como responsabilidade zelar pela segurança e patrimônio de todos os moradores, levando sempre em conta a decisão da maioria.

    Porém, muitas vezes por falta de conhecimento, muitos gestores acabam ultrapassando os limites de sua autoridade dentro do condomínio.

    Para evitar que esse tipo de situação ocorra, separamos aqui 9 exemplos do que o síndico pode decidir sem necessidade de assembleia:

    • O síndico pode demitir funcionários, desde que a decisão não interfira nas contas do condomínio. Caso o valor da rescisão do contrato do funcionário seja superior ao esperado, o síndico deve considerar levar a questão para votação, visto que será necessário um rateio para cobrir as despesas.
    • Contratar funcionários, a premissa é a mesma da demissão. Caso os valores da contratação ultrapassem o valor previsto na previsão orçamentaria, ou necessite usar recursos de outros locais, a convocação da assembleia se faz necessário.
    • Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável. O síndico também poderá contratar uma empresa especializada em cobrança para não ter que se preocupar com mais essa função e ainda não desgastar a relação com o condômino inadimplente. Essa cobrança feita por uma empresa contratada poderá ser da forma garantida ou extrajudicial.
    • Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, sem identificar o morador inadimplente.
    • Multar os moradores que estejam infringindo as regras. Desde que esteja previsto na convenção do condomínio, o síndico poderá aplicar advertência, e na reincidência, multar o morador infrator.
    • Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Porém é preciso levar em consideração o valor da obra.
    • Executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais diversos temas.
    • Entrar na unidade em caso de urgência e emergência. Ao notar vazamento de gás, água, fumaça saindo da unidade, pedidos de ajuda, entre outras situações emergenciais, o síndico pode.

    O que o síndico não pode?

    Ser síndico do condomínio é uma tarefa séria. Afinal, é um cargo que envolve legislação, prestação de contas, conhecimentos específicos sobre administração, comunicação, finanças, questões contábeis, gerenciamento de crises, tecnologia, obras e manutenções, comportamento humano, inovação,… A lista só aumenta. Existe uma série de regras e deveres que o síndico deve cumprir. Mas você sabe dizer o que o síndico não pode fazer? Há determinadas práticas que não podem ser realizadas enquanto o gestor estiver atuando como síndico do condomínio e é importantíssimo que você conheça esses detalhes antes de pensar em se candidatar ao cargo em um condomínio. Neste artigo, você vai aprender sobre o que o síndico não pode fazer enquanto gestor do condomínio. Boa leitura!

    Sabemos que mediação de conflitos dentro do condomínio geralmente é uma das áreas que mais traz dor de cabeça para os síndicos, então vamos começar por aqui. O síndico do condomínio não pode tomar partido nos conflitos entre vizinhos e precisa agir como um mediador, um intermediário. Mesmo que o síndico seja morador do condomínio, é crucial executar o papel de alguém independente e imparcial, sempre se fazendo valer das regras da convenção condominial e do código civil. Caso o síndico não se sinta seguro em intermediar um conflito específico ou não há como garantir imparcialidade da sua parte, o condomínio pode contratar o auxílio de um profissional especializado em mediação.

    Simples assim. O síndico não pode conceder descontos para condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições mensais. Isso é visto como uma má prática e pode trazer uma série de problemas financeiros e judiciais para o condomínio e para o síndico. As duas únicas situações em que o síndico possui o direito de administrar descontos nas taxas condominiais em atraso são:

    • Apesar de fazer parte dos deveres do síndico como gestor do condomínio, é recomendável que o síndico conte com auxílio especializado para fazer as negociações e cobranças de inadimplentes. Deste modo, evita-se que o síndico arrisque-se em cometer infrações e o condomínio recebe o melhor auxílio possível para evitar problemas financeiros.

    Já que estávamos falando sobre ela, a convenção do condomínio, vamos continuar por essa linha. O síndico não pode desrespeitar a convenção do condomínio. O síndico precisa respeitar as mesmas regras que os demais condôminos, moradores e colaboradores da comunidade condominial. E mais do que isso: o síndico é um exemplo sobre como os outros devem se portar dentro do condomínio, devido ao seu cargo de liderança. Caso exista algum ponto da convenção que você ache relevante alterar, lembre-se de que é preciso convocar uma nova assembleia para debater e votar a alteração. O quórum de aprovação, nesse caso, é da maioria da votação em uma reunião de assembleia com a presença de ao menos 2/3 de todos os condôminos do condomínio.

    A prestação de contas é um dos deveres do síndico estabelecidos pela legislação. Logo, es

    O que o síndico pode fazer sem consultar os moradores?

    O síndico pode tomar decisões sozinho?

    Será que o síndico pode tomar decisões sozinho? Segundo a lei, quando e o que ele pode decidir sem consultar a Assembleia?

    Recentemente eu encontrei essa pergunta na internet, de um morador de condomínio:

    “O Síndico do meu prédio costuma tomar algumas decisões sem passar pela Assembleia. Recentemente realizou uma obra, não emergencial, no valor de R$ 5.000,00. Considero esse valor razoável, pois o condomínio tinha outras prioridades.

    O que a lei determina? Até que valor o Síndico pode tomar decisões sozinho e gastar sem autorização da Assembleia?”

    Você também já se perguntou sobre isso? Vamos ver sobre quais assuntos o Síndico pode tomar decisões sozinho.

    Há casos que o síndico pode tomar decisões sozinhos

    Há situações em que o Síndico pode tomar decisões sozinho, sem a necessidade de consultar os moradores. Veja alguns exemplos de quando ele pode decidir sozinho:

    Conforme a lei, quando o síndico não pode tomar decisões sozinho

    O Código Civil determina as funções do síndico e as obrigações legais que devem ser cumpridas. Dessa forma, em algumas ações o Síndico não pode tomar decisões sozinho. Veja algumas delas:

    O que pode acontecer se o Síndico tomar decisões sozinho sobre algum gasto que deveria ser discutido na Assembleia?

    Apesar de ter autonomia para realizar algumas ações que geram despesas ao condomínio, é necessário ter cautela. Gerar despesas não previstas pode ocasionar reprovação e ser obrigado a reembolsar o valor ao condomínio. Em alguns casos graves, isso pode ser usado para justificar a destituição do Síndico.

    Portanto, os síndicos precisam ter em mente que estão lidando com o patrimônio e com o dinheiro dos condôminos; por isso, é necessário atentar para situações em que o Síndico pode tomar decisões sozinho.

    Veja o que pode acontecer caso os condôminos achem que as decisões do Síndico são abusivas:

    Em muitos casos, o próprio síndico prefere pedir uma auditoria para demonstrar aos condôminos transparência e credibilidade.

    A auditoria de condomínios pode ser usada como uma ferramenta para uma boa gestão do síndico. Afinal, os síndicos podem identificar erros e oportunidades para otimizar o condomínio através dos relatórios de auditoria.

    Por outro lado, os moradores se sentirão seguros ao serem informados sobre as contas. Por entenderem melhor a situação, ficarão mais tranquilos e as reclamações irão diminuir.

    Converse com nossa equipe e descubra como o síndico pode tomar decisões sozinho enquanto os moradores sentem-se tranquilos e confiantes através da auditoria de condomínios.

    O que não é da competência de um síndico?

    Com essa exposição, percebe-se que o sindico deve adotar a postura de representante daquele condomínio e administrador, apenas. O sindico não tem a competência de tomar decisões sob o empreendimento, como realizar obra, fechar áreas comuns, impedir entrada de visitantes e etc.

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