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O banco pode tomar meu único imóvel

Quem tem um único imóvel pode ser penhorado?

Sabemos que não é fácil passar por uma situação de ter muitas dívidas. Infelizmente, o índice endividamento do brasileiro é muito alto, ainda mais no cenário de pandemia, em que ocorre uma natural crise do mercado.

Por um lado, ainda não existem boas saídas de recuperação financeira para quem é pequeno ou médio empresário.

Por outro, há uma pressão da família do empreendedor, que tem medo de um futuro incerto e que seus bens possam ser atacados.

No entanto, existe uma regra em que não é possível penhorar o bem de família. Isto é: em geral, não se pode penhorar o único imóvel do devedor.

Agora, se quem deve possuir vários imóveis, pode ocorrer a penhora do bem menos valioso.

Vamos falar sobre esse assunto tão delicado e, caso tenha alguma dúvida, estamos aqui para lhe auxiliar nesse momento. Acompanhe!

Você deve saber que existe uma dívida quando uma parte precisa pagar e outra receber. A parte que paga é chamada “devedora”, enquanto a que recebe é denominada “credora”.

A cobrança de uma dívida, geralmente, segue uma linha lógica, em que o credor (banco, instituição financeira) tenta receber por meios menos custosos.

Os meios mais simples de cobrança, são:

Cobrança por telefone;
Cobrança por carta;
Cobrança por e-mail.

Caso não seja possível receber o valor da dívida por modos considerados amigáveis e mais sutis, é que o titular do crédito (credor) move ações judiciais e leva o nome do devedor para o rol de restrição ao crédito.

São considerados meios agressivos de cobrança:

Penhora de bens;
Bloqueio de contas bancárias;
Negativação do nome em órgãos de proteção ao crédito.

Ou seja, quando o credor percebe que há uma chance mínima de receber o valor da dívida, é quando ocorre a adoção de medidas mais significativas.

ATENÇÃO! Essas medidas não podem constranger e humilhar o devedor. Por isso, independentemente do modo como é feita, a cobrança deve respeitar horário comercial e não perturbar o sossego do devedor.

Caso o devedor esteja sendo constrangido e/ou humilhado antes, durante e depois do processo de cobrança, entendemos que cabe uma indenização por danos morais.

O exercício regular de um direito (cobrança) não justifica abusos!

Quando o credor já moveu ação judicial, a mesma precisa estar na fase de execução para que seja realizada a penhora do bem do devedor.

A fase de execução inicia quando já existe uma decisão determinando o pagamento ou reconhecendo uma dívida.

Por isso, ainda que o processo já tenha iniciado e você tenha sido intimado para pagamento da dívida, pode ser que ainda demore um pouco para chegar na fase de penhora.

A penhora ocorre para que o credor possua meios de recebimento da dívida.

O credor pode indicar os bens e valores ou, ainda, pode pedir para a Justiça fazer as buscas e, depois, realizar a penhora.

Quem tem direito ao recebimento do valor devido pode pedir que o bem vá a leilão e, assim, garantir o pagamento da dívida.

A questão é que, se você não tiver um defensor/advogado constituído no processo, você pode ficar não sabendo mais imediatamente quando o bem for penhorado.

Por isso, se receber alguma intimação de penhora/bloqueio de bens, busque a ajuda de um advogado imediatamente!

Desse modo, po

Quando o banco pode tomar um imóvel?

O STF (Supremo Tribunal Federal) validou nesta quinta-feira (26) a possibilidade de bancos tomarem, sem decisão judicial, imóveis financiados com parcelas atrasadas. Sem chance de contestação do devedor, o processo pode ser feito em 30 dias.

A decisão seguiu o entendimento do ministro relator, Luiz Fux. Foram oito votos a dois contra a contestação da constitucionalidade da chamada alienação fiduciária.

Esse instrumento, fundamentado em lei de 1997, permite que o credor assuma a propriedade no cartório, com base em acordo firmado no financiamento. Entenda os impactos da decisão.

A decisão diz respeito apenas a imóveis financiados pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), modalidade de créditos sem subsídios destinada a quem já tem bens imóveis ou quer comprar um bem avaliado em mais de R$ 1,5 milhão.

Imóveis abaixo desse valor, entretanto, podem ser financiados pelo SFI, uma vez que esse sistema apresenta mais flexibilidade do que a modalidade subsidiada, SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

O imóvel citado no recurso extraordinário julgado, por exemplo, era avaliado em pouco mais de R$ 60 mil —a ação era de 2007.

Advogados ouvidos pela Folha afirmam que a recuperação do imóvel no cartório já é a prática padrão no mercado. A decisão do STF apenas garante a constitucionalidade do instrumento.

Em seu voto, o ministro relator Luiz Fux disse que a alienação fiduciária passou a ser usada em mais de 94% dos contratos ainda no ano de 2017.

Os bancos podem procurar o cartório para executar esse contrato, segundo a lei, após três parcelas em atraso. Em geral, os contratos determinam de oito a nove meses para solicitar a recuperação do imóvel no cartório.

Uma vez acionado, o cartório notifica o devedor, que tem até 15 dias para quitar os valores pendentes, com juros, multas e encargos. Em mais 15 dias, o banco já em posse da propriedade pode leiloá-la.

Para evitar o leilão, o devedor precisa procurar a Justiça para contestar a alienação fiduciária com pedido de cautelar. Isso ainda depende de decisão judicial favorável.

No STF, Edson Fachin e Cármen Lúcia foram as vozes dissonantes. Segundo Fachin, a medida “confere poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico, restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção do direito fundamental à moradia”.

Em sustentação oral, a Defesoria Pública da União defendeu que o instrumento desrespeita o devido processo legal, o direito ao contraditório e a ampla defesa e, por isso, seria inconstitucional.

Os ministros que votaram junto a Fux argumentam que o direito ao devido processo legal fica mantido, já que o devedor pode procurar a Justiça para suspender a alienação fiduciária.

O defensor público Gustavo Zortéa diz que tal posição não considera as dificuldades de acesso à Justiça no país.

Quando posso perder meu imóvel por dívida?

Já imaginou você perder seu imóvel por conta de uma dívida ativa do antigo proprietário? De maneira simplificada, essa é uma brecha aberta por uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que eleva o risco de conflitos judiciais e está provocando desdobramentos pelo Brasil.

Na prática, a decisão do STJ faz com que o atual dono de um imóvel possa ser prejudicado caso qualquer proprietário anterior tenha sido inscrito na dívida ativa (o cadastro de devedores do governo), mesmo anos depois da venda.

Nem mesmo os imóveis novos estão livres de cair nessa malha fina. Afinal, se a incorporadora for inscrita na dívida ativa por conta de débitos existentes na época da venda, a bomba pode ser repassada para o cliente comprador da unidade.

Representantes do mercado imobiliário têm mostrado apreensão com a decisão do STJ e alegado que ela provoca insegurança jurídica, uma vez que um imóvel pode ter passado por muitas mãos antes de ser adquirido.

O advogado Marcos Otto Hanauer, do escritório Magalhães e Hanauer Advogados Associados, de Joinville (SC), relata os desdobramentos do processo de um cliente dele, similar ao julgado pelo STJ no último mês de maio.

“O caso trata de um imóvel cuja venda foi realizada no ano de 2018 em Santa Catarina, no município de Presidente Getúlio, enquanto o pedido de penhora vem da cidade de Iraí, no Rio Grande do Sul. Ou seja, a dívida é oriunda de outro estado”, relata Hanauer.

O defensor considera que esse cruzamento pode gerar grande burocracia. “Isso agrava a dramaticidade da situação, pois temos 27 unidades na federação. Se para cada negócio em andamento for necessário buscar certidões negativas individualmente junto de cada estado, haverá grande transtorno. Se considerar crível que o comprador tenha que se esmerar a esse ponto, extraindo certidões negativas de todos os estados, também o deverá fazer em todos os municípios do Brasil, em torno de 5.600”.

Além de reforçar a boa fé do cliente na transação em questão, Hanauer considera impossível exigir que um comprador de imóvel faça a pesquisa de certidões negativas em todos os estados da federação. “Estados, municípios e união deveriam ser os responsáveis por criar um sistema que viabilize esta consulta”, conclui.

Na prática, o que fazer para reduzir riscos? O ponto de partida é redobrar a atenção com o histórico de proprietários do imóvel, exigindo as certidões negativas de todos os donos anteriores existentes na matrícula – até mesmo a empresa responsável pela obra de construção, quando houver.

Para concretizar o negócio com segurança, caso um antigo dono tenha o nome sujo na lista do governo, é preciso acionar o devedor para que este regularize os débitos. O problema é quando a parte devedora não faz frente à dívida, o que pode gerar um efeito dominó de cobranças e, na pior das hipóteses, a perda do imóvel.

Diego Gama, advogado especialista em direito imobiliário e diretor-secretário do Creci-DF, explica que a decisão do STJ é embasada no artigo 185 do Código Tributá.

Quem deve no banco pode perder a casa?

O banco pode penhorar uma série de bens para quitar dívidas bancárias cobradas em processo judicial. E quando não é encontrado patrimônio no nome do devedor, existem outros mecanismos para pesquisas aprofundadas que possam garantir o pagamento dos débitos.

Em outras palavras, as coisas podem ficar complicadas para quem está enfrentando processos por conta de dívida com o banco. Felizmente, existem maneiras inteligentes e justas de aliviar este cenário. Entenda!

O banco pode pedir a penhora de bens para quitar dívidas no curso do processo judicial. Ou seja, com o processo na Justiça esse movimento é permitido. Isso significa que se você está sofrendo um processo judicial por causa de dívidas bancárias, o credor pode solicitar o bloqueio ou penhora de bens para quitar o débito caso outras formas de negociação tenham sido esgotadas e a dívida continue em aberto.

Vale lembrar que cada caso é um caso e que existem situações em que a penhora não é possível. Também é importante frisar que em alguns casos não é necessário um processo judicial para que o bem seja usado para quitar dívida. É a situação de imóvel usado como garantia de empréstimo cuja propriedade fica em nome do banco até o fim do contrato, por exemplo. Trata-se da alienação fiduciária, que também está presente na maioria dos financiamentos imobiliários.

Durante o processo judicial de cobrança de dívida, o banco pode pedir para o juiz a penhora de bens como forma de pagamento desse débito. Os bens que o banco pode penhorar incluem imóveis, veículos, dinheiro em conta, maquinário, estoque e até faturamento.

Existem situações em que é possível perder a casa para quitar dívidas bancárias e situações em que o imóvel não pode ser penhorado. A lei protege o bem de família da penhora em determinadas situações.

São os casos que citamos acima: se a casa foi financiada e as prestações não foram pagas, a lei de bem de família não a protege. E se a casa foi dada como garantia num empréstimo, ela perde sua característica de bem de família e também pode ser penhorada.

Conforme explica o especialista, a conta poupança é impenhorável. Mas, corre o risco de sofrer penhora se for utilizada como conta corrente. O banco também pode pedir a penhora da sede da empresa ou do estabelecimento comercial, diante de dívidas bancárias.

Isso significa que esgotadas todas as tentativas de negociação, é possível que decisão judicial determine que o imóvel próprio ou os maquinários da empresa sirvam como pagamento do débito. Vale lembrar que cada caso é um caso, por isso o ideal é conversar com um advogado especialista em Direito Bancário e, neste caso, especialista também em Direito Empresarial.