Como funciona o lucro imobiliário?
O mercado imobiliário é uma das opções mais rentáveis para investimentos de longo prazo. Investir em imóveis é uma maneira segura de acumular patrimônio e ainda gerar lucros através do aluguel ou da venda futura.
É muito importante que os proprietários de imóveis estejam cientes das obrigações fiscais relacionadas a este investimento, especialmente em relação ao Lucro Imobiliário, também conhecido como Ganho de Capital. Com a aproximação da data limite de declaração do imposto de renda, é importante entender tudo sobre o assunto para evitar problemas com a Receita Federal.
O Lucro Imobiliário é o ganho obtido com a venda de um imóvel. Esse lucro é calculado a partir da diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor da compra que está declarado no seu imposto de renda. Ou seja, se você comprou um imóvel por R$ 400.000,00 (sendo este o valor pelo qual o imóvel está declarado no seu IR) e o vendeu por R$ 1.000.000,00, seu Lucro Imobiliário será de R$ 600.000,00.
É importante lembrar que, para que haja Lucro Imobiliário, é necessário que o imóvel tenha sido vendido por um valor superior ao valor da compra declarado no IR, caracterizando assim um lucro na operação imobiliária. Caso contrário (se o valor de venda for menor do que o valor de compra) conclui-se que houve prejuízo nesta operação, logo não há tributação.
Para calcular o Lucro Imobiliário, é necessário seguir alguns passos simples:
- Subtrair o valor de compra do valor de venda do imóvel;
- Se o resultado for positivo, esse será o Lucro Imobiliário;
- Caso contrário, não há Lucro Imobiliário e não há imposto a ser pago.
O Lucro Imobiliário deve ser declarado na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” da declaração de Imposto de Renda. É necessário informar o valor da venda do imóvel e o valor do imposto pago.
| Lucro Imobiliário | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 35.000,00 | Isento |
| De R$ 35.000,01 a R$ 100.000,00 | 15% |
| De R$ 100.000,01 a R$ 1.000.000,00 | 20% |
| Acima de R$ 1.000.000,00 | 22,5% |
Caso o imóvel tenha sido vendido por valor inferior ao de compra, é necessário informar na declaração a perda sofrida e o valor da restituição, caso tenha havido imposto retido na fonte.
Também existem algumas outras isenções previstas em lei. Uma delas é a isenção de imposto de renda para vendas de imóveis no valor de até R$ 35.000,00. Outra isenção é para imóveis residenciais vendidos por até R$ 440.000,00, desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
Desde 2005, com a edição da MP do Bem, a Receita Federal também isenta do pagamento do ganho de capital os casos onde uma pessoa vende um imóvel e utiliza os recursos dessa venda para a aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias.
Em 2022, a Receita Federal editou uma instrução normativa que isenta do Imposto de Renda quem usar os recursos da venda de um imóvel para quitar financiamentos imobiliários contratados anteriormente.
Essa mudança oficializou a possibilidade, já reconhecida pela Justiça, que permitia a isenção de IR na quitação de um imóvel financiado anteriormente. A isenção é válida apenas para quem quitar o financiamento até seis meses depois da venda.
Quando não se paga o imposto sobre lucro imobiliário?
Muita gente não sabe que ao vender um bem ou direito pode ter de pagar Imposto de Renda, que deve ser recolhido não na época da declaração anual, mas no mês subsequente à alienação (ou venda) do bem. O imposto de renda só é devido quando existe o chamado ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar o tributo se conseguir vender o bem por um valor maior do que pagou.
Mas em quais casos a Receita Federal não tributa o ganho de capital auferido com a venda de um bem ou direito?
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Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição de preço de compra. O custo de aquisição do bem é equivalente ao total desembolsado para a sua compra que, no caso de financiamentos, por exemplo, equivale à soma da entrada e das prestações.
Quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, consequentemente, o imposto a ser recolhido. De maneira geral, a Receita Federal não permite o reajuste dos valores de compra dos bens.
A Instrução Normativa da Receita Federal nº 84/2001 definiu os termos de reajuste do valor de compra de bens até 31/12/1995, quando a correção deixou de ser aplicada.
Entretanto, nem sempre é preciso recolher imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita Federal isenta o contribuinte desse pagamento.
Para a legislação tributária, as indenizações são rendimentos isentos. A Receita Federal isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital obtido devido à indenização por terra desapropriada para reforma agrária, e indenização no caso de sinistro, furto ou roubo de objeto segurado.
A maior parte das dúvidas e, consequentemente, dos erros no que refere à necessidade de recolhimento do imposto sobre ganho de capital está relacionada aos bens imóveis.
A primeira coisa a se saber é que todos os contribuintes que venderam imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil estão isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título.
Também está isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. O ganho de capital auferido nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro também está isento de IR.
Com a edição da Lei nº 11.196/2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, ou que use os recursos para quitar – total ou parcialmente – outro imóvel dentro do mesmo prazo também está is.
Quem é isento de lucro imobiliário?
Quem vendeu um imóvel em 2022 e usou todo o dinheiro para comprar outro imóvel no país em até 180 dias, fica totalmente isento de pagar Imposto de Renda.
A isenção de imposto vale apenas para a venda de imóveis residenciais no Brasil. Para obter a isenção, é preciso comprar um novo imóvel em, no máximo, 180 dias.
A isenção só é válida se o contribuinte não tiver se beneficiado desse mesmo tipo de operação nos últimos 5 anos.
O imóvel comprado precisa ser em nome do contribuinte que vendeu o imóvel antigo.
Se você não usar o valor integral na compra de outro imóvel, deverá pagar imposto proporcional ao ganho de capital.
Por exemplo, uma pessoa que vendeu um imóvel por R$ 600 mil, comprou outro imóvel por R$ 500 mil e embolsou R$ 100 mil. Nesse caso, ela deverá pagar imposto sobre os R$ 100 mil de lucro.
Os critérios para tributação e para isenção devem ser observados e, se possível, planejados antecipadamente para reduzir ou até isentar imposto sobre ganhos de capital.
Outro ponto importante é que os ganhos de capital podem ser objeto de fiscalização por parte da Receita mesmo após o prazo para a entrega da declaração. Assim, é importante guardar todos os documentos que comprovem a origem dos ganhos, bem como o cálculo e o pagamento do imposto correspondente. É importante salientar que esses são os critérios mais comuns, mas não únicos e mesmo nos itens relacionados é preciso estar atento a detalhes e demais critérios que devem ser interpretados individualmente caso a caso.
Quem vendeu um imóvel precisa fazer a declaração de ganhos de capital em um programa específico. Baixe o programa no site da Receita Federal.
O programa deve ser preenchido com as informações do lucro da venda do imóvel. Após isso, as informações podem ser importadas para dentro da declaração do Imposto de Renda.
O próprio programa de Ganhos de Capital apura se a pessoa tem direito à isenção total ou parcial do imposto, o imposto a pagar e emite o DARF (guia para recolhimento do imposto).
O valor do imposto sobre ganho de capital é de 15% sobre o lucro.
Há dois casos em que quem vendeu um bem não precisa fazer a declaração de Ganhos de Capital:
- Se a venda for de um bem de pequeno valor (abaixo de R$ 35 mil).
- Se tiver vendido o único imóvel, de até R$ 440 mil, desde que não tenha vendido outro imóvel no prazo de 5 anos.
O que posso abater do lucro imobiliário?
Podem ser declaradas as obras de reforma, ampliação, pintura e pequenos reparos. Também é possível incluir no valor declarado do apartamento os montantes gastos com o imposto de transmissão (ITBI) e até com os juros pagos do financiamento.
Quando fica isento do lucro imobiliário?
Declarar o imposto de renda, em um primeiro momento, parece mais difícil do que realmente é. Anualmente, esse tributo federal é requerido a pessoas físicas e pessoas jurídicas para que o governo consiga acompanhar quais são os gastos referentes a quem movimentou a economia no ano anterior. O prazo para declaração do IR 2022 vai até 31 de maio.
Quem possui uma casa ou apartamento entre seus bens deve saber como declarar o imóvel no imposto de renda. Entretanto, para quem possui a venda de um apartamento ou casa entre as transações a serem declaradas, há um questionamento extra: como declarar o imóvel vendido?
O chamado ganho de capital, que é o lucro obtido com o imóvel vendido, também deve ser incluído no seu IR. A alíquota sobre esse valor, que é a taxação sobre a diferença obtida entre a compra e a venda, varia entre 15% e 22,5%, a depender do montante de lucro que foi obtido. Caso o ganho de capital seja de até R$ 5 milhões, a alíquota será de 15%. Entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, a alíquota aplicada é de 17,5%. De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões, a alíquota é de 20%, e acima de R$ 30 milhões, o percentual aplicado é de 22,5%.
Mas não é somente quem está vendendo que precisa ter atenção. Quem procura por imóveis para compra também precisa conhecer as regras. Você sabia que em alguns casos a Receita Federal reduz ou isenta a pessoa que comprou uma casa ou apartamento do pagamento do percentual?
Confira, a seguir, em quais circunstâncias isso acontece. E conte com o time de Especialistas da EmCasa para ajudar também nestas questões que envolvem a declaração da compra de um imóvel.
Diferentemente da declaração de imposto de renda feita sobre outros bens, para realizar a declaração de compra e venda de um imóvel para a Receita Federal é necessário utilizar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap). Ao lançar a transação na plataforma, serão solicitados dados sobre a operação financeira, como a forma de pagamento e o valor de custo, além de informações técnicas e CPF ou CNPJ de quem comprou o imóvel.
Em muitos casos, é comum que um imóvel seja vendido para dar uma ajuda extra na compra de outro. Essa é uma das circunstâncias em que pode haver isenção de IR, a depender do valor da venda.
Para entender um pouco mais sobre as situações em que você pode estar dispensado do pagamento dessa tributação, confira a seguir os três critérios para isenção do imposto de renda sobre ganho de capital na venda de um imóvel:
- Se a pessoa proprietária estiver vendendo o imóvel por um valor abaixo de R$ 440 mil, ela estará isenta do IR sobre o ganho de capital. Para isso, é necessário também que o imóvel seja o único de quem está efetuando a venda e a única transferência desta natureza realizada nos últimos 5 anos, seja de forma tributável ou não.
- A menos que isso esteja em contrato, o valor de até R$ 440 mil é aplicado para o imóvel, não sendo levado em conta o percentual de cada pessoa coproprietária, cônjuge ou condômina.
- Desde 2005, caso o imóvel seja vendido
Quando não é necessário pagar Imposto de Renda sobre lucro imobiliário?
Muita gente não sabe que ao vender um bem ou direito pode ter de pagar Imposto de Renda, que deve ser recolhido não na época da declaração anual, mas no mês subsequente à alienação (ou venda) do bem. O imposto de renda só é devido quando existe o chamado ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar o tributo se conseguir vender o bem por um valor maior do que pagou.
Mas em quais casos a Receita Federal não tributa o ganho de capital auferido com a venda de um bem ou direito?
Conheça as Melhores Oportunidades para Lucrar e se Proteger em 2024
O InfoMoney contatou Wendell dos Santos, advogado tributarista do escritório L.O. Baptista, para explicar tudo sobre o assunto. Confira:
Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição de preço de compra. O custo de aquisição do bem é equivalente ao total desembolsado para a sua compra que, no caso de financiamentos, por exemplo, equivale à soma da entrada e das prestações. Quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, consequentemente, o imposto a ser recolhido. De maneira geral, a Receita Federal não permite o reajuste dos valores de compra dos bens.
A Instrução Normativa da Receita Federal nº 84/2001 definiu os termos de reajuste do valor de compra de bens até 31/12/1995, quando a correção deixou de ser aplicada.
Entretanto, nem sempre é preciso recolher imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita Federal isenta o contribuinte desse pagamento.
Para a legislação tributária, as indenizações são rendimentos isentos. A Receita Federal isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital obtido devido à indenização por terra desapropriada para reforma agrária, e indenização no caso de sinistro, furto ou roubo de objeto segurado.
A maior parte das dúvidas e, consequentemente, dos erros no que refere à necessidade de recolhimento do imposto sobre ganho de capital está relacionada aos bens imóveis.
A primeira coisa a se saber é que todos os contribuintes que venderam imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil estão isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título.
Também está isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. O ganho de capital auferido nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro também está isento de IR.
Com a edição da Lei nº 11.196/2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, ou que use os recursos para quitar – total ou parcialmente – outro imóvel dentro do mesmo prazo também está is.
Quais as regras do lucro imobiliário?
O mercado imobiliário é uma das opções mais rentáveis para investimentos de longo prazo. Investir em imóveis é uma maneira segura de acumular patrimônio e ainda gerar lucros através do aluguel ou da venda futura. É muito importante que os proprietários de imóveis estejam cientes das obrigações fiscais relacionadas a este investimento, especialmente em relação ao Lucro Imobiliário, também conhecido como Ganho de Capital. Com a aproximação da data limite de declaração do imposto de renda, é importante entender tudo sobre o assunto para evitar problemas com a Receita Federal.
O Lucro Imobiliário é o ganho obtido com a venda de um imóvel. Esse lucro é calculado a partir da diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor da compra que está declarado no seu imposto de renda. Ou seja, se você comprou um imóvel por R$ 400.000,00 (sendo este o valor pelo qual o imóvel está declarado no seu IR) e o vendeu por R$ 1.000.000,00, seu Lucro Imobiliário será de R$ 600.000,00.
É importante lembrar que, para que haja Lucro Imobiliário, é necessário que o imóvel tenha sido vendido por um valor superior ao valor da compra declarado no IR, caracterizando assim um lucro na operação imobiliária. Caso contrário (se o valor de venda for menor do que o valor de compra) conclui-se que houve prejuízo nesta operação, logo não há tributação.
Para calcular o Lucro Imobiliário, é necessário seguir alguns passos simples:
- Subtrair o valor de compra declarado no IR do valor de venda do imóvel.
- Caso o resultado seja positivo, esse será o valor do Lucro Imobiliário.
- Se o resultado for negativo, significa que houve prejuízo na operação e não há Lucro Imobiliário.
Caso o imóvel tenha sido vendido por valor inferior ao de compra (declarado no IR), não há Lucro Imobiliário e, portanto, não há imposto a ser pago.
O Lucro Imobiliário deve ser declarado na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” da declaração de Imposto de Renda. É necessário informar o valor da venda do imóvel e o valor do imposto pago.
| Valor do Lucro Imobiliário | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 35.000,00 | Isento |
| De R$ 35.000,01 até R$ 440.000,00 | 15% |
| Acima de R$ 440.000,00 | 22,5% |
Caso o imóvel tenha sido vendido por valor inferior ao de compra, é necessário informar na declaração a perda sofrida e o valor da restituição, caso tenha havido imposto retido na fonte.
Também existem algumas outras isenções previstas em lei. Uma delas é a isenção de imposto de renda para vendas de imóveis no valor de até R$ 35.000,00. Outra isenção é para imóveis residenciais vendidos por até R$ 440.000,00, desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
Desde 2005, com a edição da MP do Bem, a Receita Federal também isenta do pagamento do ganho de capital os casos onde uma pessoa vende um imóvel e utiliza os recursos dessa venda para a aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias.
Em 2022, a Receita Federal editou uma instrução normativa que isenta do Imposto de Renda quem usar os recursos da venda de um imóvel para quitar financiamentos imobiliários contratados anteriormente.
Essa mudança oficializou a possibilidade, já reconhecida pela Justiça, que permitia a isenção de IR na quitação de um imóvel financiado anteriormente. A isenção é válida apenas para quem quitar o financiamento até seis meses depois da venda.
Quando se aplica o lucro imobiliário?
Parte do lucro imobiliário, obtido na venda de um imóvel, vai para a Receita Federal em forma de alíquota e precisa ser declarado no Imposto de Renda. Os percentuais podem variar a partir da data de aquisição da casa ou apartamento e do valor da venda, mas existem atividades, como obras de construções no imóvel, que diminuem o tributo a pagar, além das isenções.
Entenda como calcular o lucro, como funcionam as isenções e o que pode ser feito para reduzir o imposto pago à Receita.
Confira o que você vai ler por aqui:
- Lucro imobiliário é representado pela fórmula: Valor de compra do imóvel — Valor de venda.
- Imagine que comprou uma propriedade por R$ 250.000,00 e vendeu por R$ 850.000,00, seu lucro imobiliário será de R$ 600.000,00.
- Lucro imobiliário também é o nome da alíquota aplicada pela Receita Federal a partir do ganho de capital, baseada no dinheiro lucrado pelo proprietário do imóvel com a transação de venda.
- A taxação ocorre quando o valor de lucro obtido na operação supera o custo da aquisição do imóvel.
- O imposto sobre o lucro imobiliário segue uma tabela progressiva de ganho de capital, de acordo com a faixa de lucro da venda da propriedade.
- Antes de fazer o cálculo, separe a escritura do imóvel, a última declaração sobre o bem no Imposto de Renda, e o valor de compra e venda da propriedade. Considere o valor da compra do imóvel o que consta na sua última declaração do IR, principalmente se a propriedade for sua antes de 1994.
- Isso porque, como passamos por troca de moedas com o Plano Real, o valor do imóvel na escritura pode estar com a moeda antiga — cruzeiro ou cruzado. Logo, o que vale é a quantia em reais.
- Você descobre o valor do lucro imobiliário, a partir da fórmula de valor de compra da propriedade menos o valor da venda.
- No momento da declaração do Imposto de Renda, será necessário informar o valor da venda do imóvel, do lucro imobiliário obtido e a quantia do imposto pago.
- O lucro imobiliário deve ser preenchido na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
- Já as alíquotas cobradas seguem de acordo com as faixas de lucro da venda da propriedade.
Também existem casos de isenção que é o que vamos tratar nos próximos tópicos.
Você precisa fazer o pagamento desse tributo até o último dia útil do mês seguinte à conclusão da venda da propriedade.
O passo a passo é entrar no site da Receita Federal e baixar o Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP) que calcula as deduções e fatores de redução, gerando o valor do imposto. Confira como fazer:
O programa permite importar dados de declarações anteriores do IR e que complemente informações para a prestação de contas com a Receita.
Também é importante transferir os dados para a sua declaração de ajuste anual do IR do próximo ano. Lembre-se de pagar o boleto no prazo para evitar multas.
Existem formas de abater o valor a pagar de tributo no IR sobre o lucro da venda de uma propriedade, como as despesas com o imóvel. Entram nessa categoria:
- Esses gastos referentes à…