Lei do inquilino

Qual é a Lei que protege o inquilino?

Quando opta por alugar um imóvel, o inquilino assume uma série de deveres e responsabilidades. A Lei do Inquilinato surgiu justamente para definir quais são essas obrigações, demandas e garantias.

Entenda neste texto como surgiu a Lei do Inquilinato, qual é o papel das imobiliárias no processo de locação e os compromissos, embargos e atribuições dos inquilinos e locatários.

A Lei Federal nº 8.245, de 1991 – mais conhecida como Lei do Inquilinato –, é a norma que regulamenta os aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. É ela que define todos os direitos e deveres, tanto por parte do inquilino quanto por parte do locador – e por isso é fundamental entender seu conteúdo antes de assinar um contrato de locação.

A Lei do Inquilinato é uma ferramenta que protege os locadores e locatários de imóveis em quase todos os cenários usuais de contrato. No entanto, por se tratar de uma lei que atua diretamente na locação de imóvel urbano, algumas situações não estão plenamente regulamentadas.

Em seu primeiro parágrafo, a norma esclarece que determinados imóveis não são abraçados pela lei. São eles:

• Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios;
• Imóveis de empresas públicas e sociedades de economia mista;
• Imóveis residenciais de programas habitacionais populares;
• Imóveis cedidos por força de contrato de trabalho e ocupação;
• Imóveis cedidos a militares ou servidores públicos, para uso residencial.

Esses empreendimentos continuam sendo regulados pelo código civil, conforme já acontecia antes da Lei Federal nº 8.245 ser aprovada em 1991.

Ao assumir o compromisso de um contrato de aluguel, o locatário de um imóvel passa a ter uma série de direitos e deveres que são estipulados pela Lei do Locatário. E essas orientações se aplicam a todas as fases do período de moradia.

O locatário deve receber o imóvel em perfeitas condições para morar. O que se aplica a pisos, revestimentos, vidros, interruptores, pintura, funcionamento de instalações elétricas e hidráulicas e outros itens essenciais para sua habitação.

É por isso que etapas como a vistoria de entrada e a vistoria de saída do imóvel — quando um profissional avalia e registra com imagens o estado de conservação do imóvel — são procedimentos importantes na jornada de locação. São recursos que garantem que a Lei do Inquilinato seja cumprida de forma eficiente.

O inquilino não deve ser obrigado a arcar com despesas que estejam além daquelas essenciais, como a taxa mensal de condomínio, salário e encargos trabalhistas dos porteiros, profissionais da limpeza e zelador, serviços de limpeza e manutenção das áreas de uso comum, reparos fundamentais para o funcionamento diário do prédio.

Pagamentos para realizar reformas na estrutura do empreendimento, compra de elementos de decoração para o prédio ou mesmo a construção de uma praça na área de lazer do prédio não são responsabilidades financeiras do condômino.

Desde que o locatário siga as regras estipuladas em contrato e não fuja dos objetivos para os quais o imóvel foi alugado, ele deve ser livre para utilizar o espaço da forma como bem entender, sem a interferência do proprietário.

O artigo 27 da Lei do Inquilinato explica que em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir.

Qual é a Lei do Inquilinato 2023?

Você já teve um problema com o imóvel alugado e não sabia de quem era a responsabilidade de resolver? Para deixar essas informações mais claras existe a Lei do Inquilinato, criada para regulamentar todos os aluguéis residenciais ou comerciais em solo brasileiro.

Para te ajudar a entender melhor sobre os seus direitos e deveres, preparamos este texto em que você pode ler sobre:

A Lei 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, foi sancionada em 1991 para garantir que os contratos de aluguel, bem como a quebra de contrato de aluguel, ocorram sem surpresas e em total transparência por ambos. O conhecimento da Lei é essencial para ter ciência de suas obrigações e dentro da lei podemos conferir todos os direitos e deveres do proprietário ou inquilino. Ambas as partes devem estar cientes dos seus direitos e deveres. Com isso, as principais obrigações de cada um no processo de locação são:

Responsabilidades do proprietário

A Lei do Inquilinato estabelece as responsabilidades do proprietário em relação à manutenção e conservação do imóvel durante o período de locação. É importante que os proprietários conheçam essas responsabilidades para garantir um ambiente habitável e adequado aos inquilinos. As principais são:

• Realizar as obras necessárias para manter o imóvel em condições adequadas de moradia;
• Garantir o fornecimento de água, luz, gás e outros serviços essenciais;
• Responder por vícios e defeitos anteriores à locação;
• Realizar as obras para conservação do imóvel, salvo se a deterioração for causada pelo inquilino;
• Permitir o acesso do inquilino ao imóvel para vistorias e reparos necessários;
• Receber o aluguel e os encargos da locação;
• Informar ao inquilino sobre qualquer alteração que possa afetar o uso e gozo do imóvel.

Responsabilidades do inquilino

O inquilino possui direitos, mas também deve arcar com deveres e responsabilidades durante o uso de um imóvel sob contrato de locação. Essas responsabilidades estão previstas no artigo 23 da Lei do Inquilinato, seção IV:

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
• Utilizar o imóvel de forma adequada e conforme o estabelecido no contrato de locação;
• Realizar a conservação e limpeza do imóvel, bem como reparar eventuais danos causados por si ou por seus dependentes;
• Comunicar ao proprietário sobre quaisquer problemas ou necessidades de reparo no imóvel;
• Permitir o acesso do proprietário ao imóvel para vistorias e reparos necessários;
• Restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste decorrente do uso normal;
• Suportar as despesas ordinárias de condomínio.

Em relação às despesas de condomínio, o inquilino é responsável por arcar com as despesas rotineiras e necessárias relacionadas à manutenção do condomínio. Isso inclui:

• Salários e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio;
• Água, luz, gás e outros serviços essenciais de responsabilidade do condomínio;
• Manutenção e conservação das áreas comuns;
• Reposição de equipamentos e utensílios de uso comum;
• Despesas de segurança;
• Despesas de administração do condomínio.

Outros custos extras são de responsabilidade do proprietário. É recomendado consultar a convenção de condomínio específica para obter informações adicionais.

Uma das principais seções diz respeito à quebra de contrato e aqui não estamos falando apenas do não cumprimento dos deveres, mas também a ausência de direitos em plena execução. A maioria dos itens obrigatórios, para ambas as partes, pede uma conciliação antes da quebra, mas podem servir como prerrogativas para a suspensão do contrato de locação. E isso compreende, também, a plena qualidade habitacional do imóvel para o inquilino, bem como as obrigações financeiras para com o proprietário. É por isso que, ao conhecer suas obrigações, quebras de contrato podem ser evitadas.

A Lei do Inquilinato sofreu modificações em 2023, com a entrada em vigor da Lei nº 12.112/2009, conhecida como Nova Lei do Inquilinato. As principais mudanças dizem respeito à agilidade no processo de despejo do inquilino inadimplente. Antes, o tempo médio para despejo era de 12 a 14 meses, enquanto agora será reduzido para cerca de seis meses. Além disso, a nova lei permite que o locador entre com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente, ao contrário do procedimento anterior em que era expedida contra o inquilino primeiro e, somente após a perda do processo, era enviada ao fiador. A nova lei também concede maior autonomia.

Quando o inquilino tem direito de processar?

Neste texto, vamos exemplificar algumas situações que podem levar o inquilino a processar o proprietário de um imóvel. Vamos falar sobre as circunstâncias mais comuns. Mas é importante que você tenha em mente que outros motivos podem sustentar a ação judicial.

De modo geral, para evitar desentendimentos que resultem em processos judiciais, é fundamental ter atenção ao que foi acordado no contrato de aluguel.

Sabemos que o contrato de aluguel tem por objetivo descrever uma série de cláusulas que devem ser respeitadas tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário. Logo, nas situações em que alguma dessas cláusulas não é cumprida, é possível acionar a Justiça.

Além disso, é necessário conhecer a Lei do Inquilinato (conjunto de normas que regulamenta a locação de imóveis urbanos), na qual constam as obrigações e direitos de inquilinos e proprietários. Afinal, agir em desacordo com a Lei do Inquilinato também possibilita processos.

Independente do motivo, para que o inquilino possa processar o proprietário (ou vice-versa), é aconselhável que a parte contrate um advogado especialista em Direito Imobiliário. Assim, contará com todas as orientações para conduzir o processo de forma adequada, evitando contratempos ou desfecho desfavorável.

Durante a vigência do contrato de locação, a posse do imóvel pertence ao locatário. Isso significa que o dono do imóvel não pode acessar o local sem a devida autorização do inquilino.

Caso o proprietário entre no imóvel sem a prévia permissão do inquilino — que tem direito, inclusive, de permanecer na propriedade durante a visita do locador — estará infringindo a legislação. Logo, o inquilino pode processá-lo, alegando invasão de sua moradia.

Tal direito está assegurado pela Lei do Inquilinato, conforme citamos a seguir:

Art. 22. O locador é obrigado a:
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.”

O Artigo 15 do Código Civil também pode ser usado para embasar a ação judicial, uma vez que, em seu texto, proíbe:

“Entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências:
Pena – detenção, de um a três meses, ou multa.”

Por fim, vale mencionar o Artigo 5, Inciso XI, da Constituição Federal, onde lemos:

“A casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial.”

Então, devemos deduzir que, em hipótese alguma, o proprietário pode ter acesso ao seu imóvel durante a vigência de um contrato de aluguel? E se quiser vendê-lo ou fazer uma vistoria, por exemplo?

Calma, não tire conclusões precipitadas! O locador pode, sim, entrar no seu imóvel. Porém, deve observar a exigência de que o inquilino seja notificado de sua visita.

Imagine que uma pessoa aluga uma casa, organiza o espaço para viver confortavelmente e programa suas atividades do dia a dia a partir de seu novo ende.

Quais reparos são de responsabilidade do proprietário?

RESPONSABILIDADE DA PARTE PROPRIETÁRIA:
Infiltrações;
Problemas hidráulicos que necessitem quebra de paredes (consertos em tubulações e troca completa de registros gerais ou válvulas);
Problemas relacionados a vedação, fixação e integridade de pias, cubas e vasos sanitários;

O que mudou na Lei do Inquilinato em 2023?

Entrou em vigor nesta segunda-feira (25/1), a Lei nº 12.112/2009, chamada a Nova Lei do Inquilinato. O novo mandamento jurídico introduz modificações na Lei 8.245/91, que regula os Contratos de Locação Residencial e Comercial.

Em resumo, ficam modificadas as relações entre locador, inquilino e fiador, em especial de imóveis residenciais. Uma das principais mudanças impostas pela nova lei é tornar mais ágil o despejo do inquilino inadimplente. Antes, o tempo médio era de 12 a 14 meses e, agora, será de cerca de seis meses. “Houve uma simplificação do processo judicial. O tempo médio para tirar um locatário era de 12 a 14 meses. Com as mudanças, esse processo vai cair para cerca de seis”, estima o diretor de legislação do inquilinato do Sindicato da Habitação (Secovi), Jacques Bushatsky.

Segundo ele, não apenas o locador terá menos prejuízos financeiros com o inquilino inadimplente. “O fiador também se beneficiará, pois terá de pagar um número menor de meses atrasados quando o locatário for despejado.”

O advogado tributarista Guilherme Lessa Vergueiro, porém, não acredita que o processo se tornará mais ágil automaticamente. “A ação de despejo continua dependendo do judiciário. O prazo de desocupação do imóvel é de 30 dias, mas o mandado costuma levar seis meses para ser expedido pelo juiz.”

Ainda pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente. Até então, ela era expedida contra o inquilino primeiro e, só quando este perdia o processo, era enviada ao fiador.

Outra novidade para o fiador será uma maior autonomia no caso de precisar se desonerar de suas obrigações. “Se ele tiver um problema financeiro, comunicará formalmente sua decisão ao proprietário e ao inquilino e, trinta dias depois, estará livre do contrato. O inquilino, por sua vez, terá o mesmo prazo para indicar um novo fiador”, explica Teodoro.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo. Em breve, o site da OAB/MG divulgará artigo do presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Kênio Pereira em relação às outras várias mudanças trazidas pela nova lei.

O que diz a nova Lei do Inquilinato?

O que diz a nova lei do Inquilinato? A nova legislação determina que o inquilino que quiser sair do imóvel antes do término do contrato pague uma multa proporcional ao tempo de permanência que faltaria. Entre outras considerações.

A Lei nº 12.112, promulgada em 2009, se tornou conhecida como a nova lei do inquilinato e assim é chamada até hoje. Pois, modificou a lei anterior, Lei 8.245/91, trazendo atualizações importantes para inquilinos, proprietários e fiadores.

Vamos conhecer algumas mudanças importantes trazidas pela nova lei do inquilinato a partir de agora.

• De acordo com a nova legislação, o inquilino que desejar sair do imóvel antes do tempo deve pagar uma multa. E esta multa é proporcional ao tempo de permanência que restaria cumprir conforme o que é estabelecido no contrato de aluguel.
• Quanto ao proprietário, este não pode pedir a devolução do imóvel antes do tempo estabelecido no contrato, exceto quando a lei autoriza. Pois, caso alegue um motivo previsto na legislação e ficar comprovado que a causa foi outra, legalmente não prevista, deverá indenizar o inquilino.
• Vale lembrar que a legislação não determina um prazo mínimo para contrato de aluguéis. Então, proprietário e inquilino podem decidir juntos. Mas, o mais comum é que os contratos sejam para seis meses ou um ano.
• A nova legislação estabeleceu um prazo máximo de 45 dias para a devolução do imóvel, quando solicitado por um motivo legal. Prazo este que anteriormente poderia ser estendido por até 3 anos.
• Dessa forma, em casos de inadimplência, o prazo para despejar o inquilino agora é de 30 dias. Mas, quando o contrato não tem garantia, esse prazo muda para no máximo 15 dias.
• Além disso, é importante destacar que o inquilino tem direito a quebrar o contrato, e sem pagamento de multa, caso o motivo seja a transferência de cidade por razões de trabalho. Mas, a nova legislação determina que o proprietário seja notificado dessa mudança com no mínimo 30 dias de antecedência.

O que diz a nova lei do inquilinato sobre obras e modificações feitas em um imóvel alugado? Segundo a legislação o proprietário é responsável pela manutenção e quaisquer obras necessárias antes que o imóvel seja alugado.

Então, quando o inquilino entra no imóvel, essa responsabilidade passa a ser dele. No entanto, o inquilino tem direito a ser indenizado por obras úteis e necessárias que tenha realizado durante sua estadia.

Entretanto, qualquer manutenção ou obra que seja relacionada com a estrutura do imóvel continuam sendo responsabilidade do proprietário. Por exemplo, problemas com encanamento, questões estruturais e problemas de infiltração.

Todo inquilino deve realizar uma vistoria completa no imóvel antes de alugar. Pois, se houver quaisquer problemas com esse imóvel antes da locação, o proprietário deve realizar as obras e manutenções necessárias.

Quer saber mais sobre o que diz a nova lei do inquilinato? É só comentar!

Quando o inquilino não pode ser despejado?

Quando o inquilino não pode ser despejado? No caso de vícios normativos na ação de despejo, o inquilino não pode ser despejado. Por exemplo, se o locador não apresentar motivo para despejar o locatário, ou se houver purga da mora, que é o pagamento da dívida no prazo.

A Lei do Inquilinato prevê que em algumas situações o proprietário pode remover o inquilino do imóvel através de uma ordem de despejo. Ou seja, esse tipo de ordem é uma ação legal que obriga o locatário a deixar o imóvel alugado. No entanto, existem algumas situações onde o inquilino não pode ser despejado.

Acompanhe.

O inquilino não precisa deixar o imóvel alugado quando a ordem de despejo conter algum tipo de vício normativo. Ou seja, quando a ordem possuir algum tipo de ilegalidade que anula a sua validade.

Esse é o caso, por exemplo, se o locador não apresentar nenhum motivo que justifique a ordem de despejo. Ou, no caso de inadimplência, se o locatário já tiver efetuado o pagamento da dívida dentro do prazo estipulado.

É importante lembrar que o inquilino tem 15 dias para quitar as dívidas de aluguel após receber uma ordem de despejo do proprietário. Além disso, caso esses pagamentos tenham sido efetuados anteriormente, ou não haja atraso, o inquilino tem direito a recorrer. E apresentar a sua defesa com a ajuda de um advogado de direito imobiliário.

Outro motivo que faz com que o inquilino não possa ser despejado é quando não forem respeitados os procedimentos legais para uma ação de despejo. Por exemplo, caso a ordem de despejo contrarie o que determina a lei do inquilinato.

Se você receber uma ordem de despejo o mais recomendado é procurar um advogado. Porque, um profissional especializado pode examinar a ordem e ver se existe alguma ilegalidade para que ela seja anulada.

Além disso, procurar um profissional também permitirá que você se informe a respeito das suas possibilidades de apresentar uma defesa. E recorrer da ordem de despejo. Isso é possível em alguns casos, como no caso de inadimplência.

Ou ainda, caso você esteja sendo acusado de cometer uma infração legal ou quebra de contrato como o motivo do despejo. Afinal, você tem direito de apresentar provas da sua inocência.

Agora você já sabe quando o inquilino não pode ser despejado. Mas, há mais alguns detalhes importantes que você precisa saber. Por exemplo, independente do motivo da ação de despejo, você deve ser notificado com 30 dias de antecedência.

Além disso, caso o contrato de aluguel que você assinou tenha um prazo diferente de 30 dias para desocupação do imóvel, vale o que está no contrato.

Mas, a depender do caso, o locador pode conseguir uma medida liminar. E nessa hipótese, a desocupação deve ser feita em no máximo 15 dias.

É comum que o locador primeiro envie uma notificação extrajudicial para o locatário sobre o despejo. Então, o inquilino deve prestar atenção a qual documento recebeu.

Mas, o inquilino deve saber que ao permanecer no imóvel após uma notificação extrajudicial, o locador provavelmente vai acionar a just

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O que diz o artigo 57 da Lei 8.245 91?

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.