Como funciona a lei do distrato imobiliário?
Em 2022, segundo o indicador Fipe/Abrainc, 10.9% das vendas de unidades de imóvel em incorporação acabaram em distrato entre o adquirente e a incorporadora. O número ajuda a dimensionar a importância com que a Lei 13.786/18, ou Lei do Distrato imobiliário, foi recebida quando da sua aprovação.Passados alguns anos desde sua entrada em vigor, esse dispositivo legal segue gerando dúvidas – e, claro, contestações nos tribunais.
Neste artigo, você entenda o que é a Lei do Distrato, como ela tem sido aplicada no setor imobiliário e de incorporação, quais os principais impactos dela para consumidores e empresas e, por fim, verá como o departamento jurídico pode se adaptar para lidar melhor com as novas regras estabelecidas a partir do texto 13.786/18. Preparado(a)? Então, vamos lá!
A Lei 13.786/18, popularmente conhecida como Lei do Distrato, é um dispositivo do ordenamento jurídico brasileiro que veio para alterar as leis 4.591/1964 e 6.766/1979. Por meio dessa legislação, criam-se novas diretrizes para a resolução do contrato entre adquirente e incorporadora, por ocasião do inadimplemento do adquirente.
Na prática, temos que a Lei do Distrato é aplicável em contratos da construção civil que tratam de duas operações específicas do Direito Imobiliário: a incorporação imobiliário e o parcelamento de solo urbano.
Em seu texto, a Lei do Distrato traz apenas quatro artigos. Número tão reduzido não impediu, no entanto, que o dispositivo acabasse por alterar ou acrescentar artigos às duas leis anteriormente citadas. O que resultou, ao fim e ao cabo, na alteração ou inclusão de 7 novos artigos à legislação até então vigente.
As principais alterações promovidas pela Lei 13.786 estão concentradas em pontos como:
- Novos elementos a serem incluídos no quadro-resumo dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária;
- Alterações nos critérios para devolução de valores pagos pelo adquirente em caso de distrato;
- Estabelecimento de prazos para a devolução dos valores pagos pelo adquirente em caso de distrato;
- Definição de regras para a retenção de parte dos valores pagos pelo adquirente em caso de distrato.
A Lei do Distrato incluiu na Lei 4.591/64 o art. 35-A. Por meio dele, ficam estabelecidos novos elementos que necessariamente deverão estar contidos no quadro-resumo dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária.
Os itens que compõem o quadro-resumo nesse tipo de contrato passam a ser, portanto:
- Descrição detalhada do imóvel;
- Preço total da unidade;
- Forma de pagamento;
- Multa por atraso de pagamento;
- Índice de correção monetária;
- Prazo de entrega do imóvel;
- Valor da comissão de corretagem;
- Valor da taxa de intermediação;
- Condições de resolução do contrato;
- Consequências do inadimplemento;
- Entre outros.
Como se vê, a lista que compõe o quadro resumo em contratos de incorporação imobiliária é bastante extensa. O art. 35-A, conforme sugerido no texto da Lei 13.786/18, deve estar no início do contrato.
A Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, já previa em seu art. 26 uma série de itens que obrigatoriamente deveriam compor o quadro-resumo de contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão.
O que diz a lei 13786?
Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
27 de dez. de 2018
Qual o prazo para distrato de contrato?
No presente texto serão destacadas as formas como acontecem o distrato, com detalhes e diferenciações das áreas em que ele pode ocorrer, bem como quais são as diferenças entre um distrato e uma rescisão contratual.
O distrato de contrato é o meio adequado para anular, quando há vontade de todas as partes, um acordo realizado entre os contratantes para extinguir formalmente o vínculo, obrigações e deveres. Com o objetivo de extinguir as obrigações geradas por um acordo prévio, o distrato é previsto no artigo 472 do Código Civil e se faz pela mesma forma exigida para a elaboração do contrato.
O distrato, portanto, sela o desfazimento do contrato realizado anteriormente quando essa for a vontade de todas as partes vinculadas ao acordo anterior, não podendo ser confundido com outras formas de extinção de contratos.
É importante destacar, ainda, que o distrato de contrato pode ser formalizado mesmo se o acordo anterior tenha sido realizado de forma verbal. Isto é: o distrato pode ser o primeiro (e último) documento formalmente assinado entre as partes.
Por isso a importância dos advogados insistirem para que seus clientes utilizem este mecanismo como forma de prevenção.
O distrato de contrato permite a rescisão amigável de acordos, oferecendo segurança jurídica e prevenindo litígios. Ele reconhece mudanças nas circunstâncias e preserva relacionamentos entre as partes.
O distrato de contrato é uma das opções da extinção de um acordo prévio, que por sua vez pode ocorrer de três formas: cumprimento integral, resolução ou resilição. Saiba mais sobre elas:
- Um contrato com tempo e/ou obrigações determinadas é extinto pelo seu cumprimento integral. Assim, nestes casos é de ímpar relevância que o devido cumprimento seja formalizado para fins de comprovação futura, se necessário.
- A resolução é responsável por extinguir contratos cujas obrigações não foram completamente cumpridas. A ausência de cumprimento pode ser voluntário ou não voluntário (quando ocorre por motivos externos, como a pandemia de COVID-19, por exemplo).
- A resilição ocorre por vontade de uma das partes (resilição unilateral), mas não necessariamente por ausência de cumprimento de obrigações ou deveres.
Grande exemplo de resilição unilateral ocorre em contratos de locação. Isso acontece quando uma das partes pode formalizar (denunciar) a sua intenção de deixar o imóvel antes do prazo contratual pré-estabelecido, casos em que pode ou não haver previsão de multas.
O distrato é uma resilição bilateral, sendo muito utilizado na relação empresarial e imobiliária, nesta última já conta com legislação específica a ocorrência do distrato imobiliário com a Lei nº 13.786/2018, mas também vem sendo muito explorado nas relações de trabalho, após a Reforma Trabalhista Lei nº 13.467/2017.
Os tipos de distrato mais comuns são: distrato de sociedade, distrato imobiliário (agora com lei própria), distrato de locação, distrato de prestação de serviços, distrato de parceria e, agora já aceito pela legislação, o distrato tra.
É obrigatório fazer distrato?
Você já imaginou comprar ou vender um imóvel e, por algum motivo, precisar desistir do negócio? Ou, talvez, alugar uma casa e ter que cancelar a locação? Em situações como essas, é importante saber como funciona o distrato de contrato para rescindir o acordo de forma legal e segura.
Afinal, ao mesmo tempo em que você assume uma série de obrigações ao assinar um documento, é normal que aconteçam imprevistos. E é por isso que é fundamental saber o que fazer para proteger os interesses das partes envolvidas. Quer saber mais sobre o assunto? Então continue a leitura e saiba tudo sobre distrato de contrato e como esse processo funciona no mercado imobiliário.
Navegue pelo conteúdo
Leia também: Contrato do QuintoAndar: saiba como funciona pra inquilinos e proprietários
Em primeiro lugar, o distrato de contrato é um instrumento jurídico que permite anular um contrato de forma consensual entre as partes. Nesse sentido, o documento é um acordo feito entre os envolvidos para extinguir o vínculo existente por qualquer motivo, desde que haja a concordância entre todos os lados que fazem parte do negócio. O detalhe importante é que o distrato de contrato é um documento autônomo. Em outras palavras, ele não precisa estar previsto no contrato original e pode ser feito a qualquer momento, desde que não haja nenhuma obrigação pendente.
Existem dois tipos de distrato de contrato. O primeiro é distrato consensual, onde as partes envolvidas concordam em anular o contrato de forma amigável. Esse é o tipo mais comum.
Entretanto, podem existir situações mais complicadas: o distrato unilateral. Nesses casos, apenas um dos envolvidos no negócio deseja anular o acordo. Com isso, pode ser necessário entrar na justiça para que o distrato aconteça.
O distrato de contrato pode ser necessário em inúmeras situações. Porém, no geral, é possível solicitar o cancelamento nos seguintes casos:
- Impossibilidade de cumprir as obrigações contratuais;
- Desistência da compra ou locação;
- Descumprimento de cláusulas contratuais;
- Entre outros.
Quando se fala em distrato de contrato imobiliário, o termo se refere a qualquer cancelamento de contratos que envolvam um imóvel. No entanto, é mais comum que ele seja mais usado para se referir aos acordos relacionados a aluguel ou compra e venda de casas e apartamentos. O instrumento é, inclusive, definido por lei. A Lei do Distrato (lei n° 13.786/18) estabelece todas as diretrizes para os processos que envolvam contratos, obrigações, prazos e penalidades para a extinção de contratos imobliários.
De acordo com a Lei do Distrato, as construtoras têm um prazo de até 180 dias para atrasar a entrega de uma obra. Durante esse período, a empresa não é penalizada. Entretanto, se esse período for ultrapassado, o cliente pode solicitar o distrato imobiliário e receber todos os valores pagos à construtora, com atualização monetária, em um prazo de até 60 dias.
Porém, caso o cliente decida permanecer com o contrato e esperar a entrega do imóvel, a construtora deverá pagar uma indenização de 1% em relação ao montante já pago para cada mês de atraso.
Comprou ou alugou um imóvel fora da sede da empresa imobiliária?
O que diz a Lei do distrato imobiliário?
Em 2022, segundo o indicador Fipe/Abrainc, 10.9% das vendas de unidades de imóvel em incorporação acabaram em distrato entre o adquirente e a incorporadora. O número ajuda a dimensionar a importância com que a Lei 13.786/18, ou Lei do Distrato imobiliário, foi recebida quando da sua aprovação.Passados alguns anos desde sua entrada em vigor, esse dispositivo legal segue gerando dúvidas – e, claro, contestações nos tribunais.
Neste artigo, você entenda o que é a Lei do Distrato, como ela tem sido aplicada no setor imobiliário e de incorporação, quais os principais impactos dela para consumidores e empresas e, por fim, verá como o departamento jurídico pode se adaptar para lidar melhor com as novas regras estabelecidas a partir do texto 13.786/18. Preparado(a)? Então, vamos lá!
A Lei 13.786/18, popularmente conhecida como Lei do Distrato, é um dispositivo do ordenamento jurídico brasileiro que veio para alterar as leis 4.591/1964 e 6.766/1979. Por meio dessa legislação, criam-se novas diretrizes para a resolução do contrato entre adquirente e incorporadora, por ocasião do inadimplemento do adquirente.
Na prática, temos que a Lei do Distrato é aplicável em contratos da construção civil que tratam de duas operações específicas do Direito Imobiliário: a incorporação imobiliário e o parcelamento de solo urbano.
Em seu texto, a Lei do Distrato traz apenas quatro artigos. Número tão reduzido não impediu, no entanto, que o dispositivo acabasse por alterar ou acrescentar artigos às duas leis anteriormente citadas. O que resultou, ao fim e ao cabo, na alteração ou inclusão de 7 novos artigos à legislação até então vigente.
As principais alterações promovidas pela Lei 13.786 estão concentradas em pontos como:
- Quadro-Resumo
- Reembolso
- Cláusula Penal
- Resolução do Contrato
A Lei do Distrato incluiu na Lei 4.591/64 o art. 35-A. Por meio dele, ficam estabelecidos novos elementos que necessariamente deverão estar contigos no quadro-resumo dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária.
Os itens que compõem o quadro-resumo nesse tipo de contrato passam a ser, portanto:
- Preço total da unidade
- Valor da comissão de corretagem
- Condições de pagamento
Como se vê, a lista que compõem o quadro resumo em contratos de incorporação imobiliária é bastante extensa. O art. 35-A, conforme sugerido no texto da Lei 13.786/18, deve estar no inicio do contrato.
A Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, já previa em seu art. 26 uma série de itens que obrigatoriamente deveriam compor o quadro-resumo de contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão.
Qual o valor da multa por distrato?
Fizemos este artigo para orientar sobre os principais pontos da lei do distrato e como isso afeta na hora de rescindir um contrato de compra e venda de imóvel. Acompanhe!
Imagine que você comprou um imóvel na planta, mas acabou se arrependendo e quer desfazer o contrato. Saiba que, como na compra de qualquer outro produto, você também pode desistir da compra de um imóvel.
No entanto, em relação ao mercado imobiliário, além do Código de Defesa do Consumidor, também há a regulamentação da lei do distrato imobiliário. Para esses casos, as condições previstas nesta lei precisam ser observadas.
A lei do distrato imobiliário (lei 13.786/2018) é a legislação criada para regulamentar a rescisão de contratos deste setor, definindo a obrigação de cada uma das partes.
Quando se deseja desfazer a compra ou venda de um imóvel, é necessário realizar um distrato para que, assim, o vínculo e as obrigações firmadas por meio do contrato de compra e venda possam ser extintos.
O distrato pode ser requerido por qualquer uma das partes, seja comprador ou vendedor. E exerce um papel importante na solução de qualquer conflito de interesses entre as partes.
Antes da criação da lei do distrato, o mercado imobiliário sofria com uma maior instabilidade, porque se você desejasse desfazer o negócio, receberia 90% do valor pago de volta. Isso acabava afetando todos os envolvidos neste mercado, inclusive o consumidor, que estaria exposto a maiores taxas e custos que as construtoras aplicavam, a fim de se protegerem dessas situações.
Com a criação da lei do distrato, o mercado imobiliário pôde usufruir de algumas vantagens como:
- O comércio no mercado imobiliário também é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, que obriga os vendedores a fornecerem aos compradores, de forma clara, todas as informações referentes à relação de consumo. A lei do distrato faz reforça essa necessidade, condicionando os benefícios dos fornecedores à entrega dessas informações.
Ou seja, a lei do distrato não é aplicável aos contratos que não cumprirem com suas exigências, entre as quais estão:
A clareza como essas informações estão dispostas no contrato é muito importante para evitar quaisquer contratempos futuros. Afinal, conforme previsto pelo CDC, qualquer incerteza ou imprecisão de informação, presente nos contratos de compra e venda de imóveis, deve ser interpretada da maneira mais favorável ao consumidor.
Por fim, é recomendado que qualquer distrato seja feito com acompanhamento de um advogado, já que, mesmo com a vigência da lei do distrato, ainda podem ocorrer problemas entre as partes na hora de desfazer o negócio.
Entre as principais mudanças geradas pela lei do distrato imobiliário, destaca-se a porcentagem do valor reembolsado ao consumidor quando este é quem requisita o distrato. Conforme comentamos no tópico anterior, antes da lei do distrato, o consumidor recebia de volta até 90% do valor pago. Com o início da vigência da lei, esse percentual diminuiu para 75%, permitindo que sej
É obrigatório fazer distrato?
Você já imaginou comprar ou vender um imóvel e, por algum motivo, precisar desistir do negócio? Ou, talvez, alugar uma casa e ter que cancelar a locação? Em situações como essas, é importante saber como funciona o distrato de contrato para rescindir o acordo de forma legal e segura.
Afinal, ao mesmo tempo em que você assume uma série de obrigações ao assinar um documento, é normal que aconteçam imprevistos. E é por isso que é fundamental saber o que fazer para proteger os interesses das partes envolvidas. Quer saber mais sobre o assunto? Então continue a leitura e saiba tudo sobre distrato de contrato e como esse processo funciona no mercado imobiliário.
Navegue pelo conteúdo
Leia também: Contrato do QuintoAndar: saiba como funciona pra inquilinos e proprietários
Em primeiro lugar, o distrato de contrato é um instrumento jurídico que permite anular um contrato de forma consensual entre as partes. Nesse sentido, o documento é um acordo feito entre os envolvidos para extinguir o vínculo existente por qualquer motivo, desde que haja a concordância entre todos os lados que fazem parte do negócio. O detalhe importante é que o distrato de contrato é um documento autônomo. Em outras palavras, ele não precisa estar previsto no contrato original e pode ser feito a qualquer momento, desde que não haja nenhuma obrigação pendente.
Existem dois tipos de distrato de contrato. O primeiro é distrato consensual, onde as partes envolvidas concordam em anular o contrato de forma amigável. Esse é o tipo mais comum.
Entretanto, podem existir situações mais complicadas: o distrato unilateral. Nesses casos, apenas um dos envolvidos no negócio deseja anular o acordo. Com isso, pode ser necessário entrar na justiça para que o distrato aconteça.
O distrato de contrato pode ser necessário em inúmeras situações. Porém, no geral, é possível solicitar o cancelamento nos seguintes casos:
Quando se fala em distrato de contrato imobiliário, o termo se refere a qualquer cancelamento de contratos que envolvam um imóvel. No entanto, é mais comum que ele seja mais usado para se referir aos acordos relacionados a aluguel ou compra e venda de casas e apartamentos. O instrumento é, inclusive, definido por lei. A Lei do Distrato (lei n° 13.786/18) estabelece todas as diretrizes para os processos que envolvam contratos, obrigações, prazos e penalidades para a extinção de contratos imobiliários.
De acordo com a Lei do Distrato, as construtoras têm um prazo de até 180 dias para atrasar a entrega de uma obra. Durante esse período, a empresa não é penalizada. Entretanto, se esse período for ultrapassado, o cliente pode solicitar o distrato imobiliário e receber todos os valores pagos à construtora, com atualização monetária, em um prazo de até 60 dias.
Porém, caso o cliente decida permanecer com o contrato e esperar a entrega do imóvel, a construtora deverá pagar uma indenização de 1% em relação ao montante já pago para cada mês de atraso.
Comprou ou alugou um imóvel fora da sede da empresa imobiliária?
Qual o prazo para o distrato?
Quando o sonho da casa própria é interrompido por problemas, especialmente por conta da construtora, o distrato de imóvel se torna a solução mais procurada. No entanto, muitas dúvidas permeiam esse tema. Uma delas se existe prazo para distrato imobiliário.
A fim de sanar essas dúvidas, na conversa de hoje falaremos mais sobre o que é o distrato de imóveis, qual o prazo para distrato imobiliário, o que acontece em caso de atraso na obra e como o advogado especialista em distrato imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Também conhecido como rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, o distrato nada mais é do que o cancelamento do contrato por conta da desistência de compra do imóvel pelo consumidor. Um dos principais motivos para o distrato é o atraso de obra.
É importante lembrar que existem duas maneiras para o comprador de uma propriedade promover a rescisão do contrato do imóvel, a fim de devolvê-lo ao incorporador e reaver os valores pagos, são elas: distrato imobiliário extrajudicial e distrato imobiliário judicial.
O distrato imobiliário extrajudicial ocorre quando o comprador e o incorporador, de forma amigável, chegam a um acordo para a desistência da compra do imóvel. Nesse caso, as partes irão livremente estabelecer o valor a ser devolvido ao consumidor, que pode ser total ou parcial.
Já o distrato imobiliário judicial ocorre quando não há acordo entre o comprador e o incorporador para a desistência de compra, assim, o conflito de interesses será solucionado pelo Poder Judiciário, que decidirá sobre a rescisão contratual e o valor a ser devolvido ao comprador, total ou parcialmente, a depender do motivo da desistência de compra do imóvel.
Na grande maioria das vezes, é necessário entrar com um distrato judicial, visto que as construtoras estabelecem a retenção de porcentagens indevidas sobre os valores pagos pelo cliente ou mesmo tentam se recusar a aceitar o distrato.
Muitas pessoas têm dúvidas em relação ao tempo de distrato, acreditando ser muito cedo para tomar a decisão, ou muito tarde.
No entanto, você pode solicitar o distrato a qualquer momento antes da entrega das chaves. Após a entrega, você toma posse do imóvel, e infelizmente não poderá mais devolver o bem à construtora, pois o acordo foi cumprido.
A exceção a essa regra ocorre quando o imóvel é entregue diferente da planta. Um apartamento 1% menor do que o que estava na planta é passível de reivindicação do consumidor. O contrato que detalha as características do imóvel comprado é um comprovante incontestável do que foi acordado entre o consumidor e a construtora.
Entregar um imóvel menor, ou com um cômodo a menos, não só é descumprimento do contrato, como também pode gerar frustração e danos ao comprador, algo passível de indenização.
Nesse caso, o comprador pode solicitar a rescisão do contrato e exigir que os valores pagos sejam imediatamente devolvidos ou então solicitar o abatimento pelo que faltou no apartamento, no caso de i.