Defeitos na construcao

O que são defeitos construtivos?

Os chamados vícios construtivos são anomalias, defeitos ou imperfeições encontradas em um imóvel. São decorrentes de falhas no projeto ou na execução da obra e sua correção é de responsabilidade da construtora.

Vícios construtivos são falhas no projeto ou na execução da obra que acarretam em rachaduras, vazamentos e outros tipos de depreciação do imóvel. Esses problemas na execução de obras geram transtornos tanto para os usuários quanto para os proprietários de imóveis.

Eles também são uma dor de cabeça para os construtores, afinal, nenhuma empresa quer lidar com ações judiciais. Além disso, para reparar um vício construtivo em um empreendimento já entregue, o construtor precisa desembolsar muito em relação ao que seria gasto para construir corretamente. Portanto, uma empresa preocupada com a solidez do seu negócio e com sua imagem procura, ao máximo, evitar falhas construtivas.

Confira o que você encontrará neste relatório:

Acessar Relatório de Inteligência!

Quais são os vícios de construção?

De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), no último biênio (2021/2022), a construção civil cresceu 17,7% ante 8,2% da economia nacional, havendo ainda uma perspectiva para 2023 de crescimento em 2,5% para o setor.

Com a expansão do mercado imobiliário, também tivemos um aumento de demandas judiciais envolvendo vícios construtivos, principalmente envolvendo imóveis adquiridos na planta, tanto por adquirentes como também por condomínios edilícios.

Mas o que são vícios construtivos? Nos termos da norma técnica da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT NBR 13.752/96 – Perícias de engenharia na construção civil), define-se que os vícios são anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto ou de execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.

São exemplos de vícios construtivos, as rachaduras, infiltrações, problemas de tubulações, elétricos, entre outros. Além disso, esses vícios podem ser aparentes (de fácil visualização, como por exemplo, vidros quebrados, pintura mal-feita, etc) ou ocultos (invisíveis, mas que ao longo do tempo são identificados, exemplo: infiltrações, problemas em tubulações, elétricos, etc.).

Dependendo da relação jurídica travada, esses vícios diferenciam-se apenas quanto ao prazo para requerer, em juízo ou fora dele, a reparação do dano ou a indenização devida.

Nas relações de consumo, o prazo para realizar eventuais reclamações, em caso de vícios aparentes, será de 90 (noventa) dias, contados a partir da entrega do imóvel, prazo esse decadencial, na forma do artigo 26, inciso II, do CDC. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no artigo 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Quanto aos vícios ocultos, imperiosa a análise do artigo 618 do CC, que institui a garantia legal, concedendo-se o prazo de 5 (cinco) anos para verificar a eventual existência de defeito ou vício que estivesse oculto por ocasião da entrega da construção.

Sobre o prazo de reclamação, este será de 90 (noventa) dias a partir da constatação, conforme previsto no artigo 26, § 3º, do CDC, onde os adquirentes poderão optar pela redibição contratual (artigo 445, CC) ou a pretensão indenizatória (obrigação de fazer ou condenação em pagar – artigo 389 CC).

Percebe-se que pelo Código Civil os prazos são mais extensos, sendo que se for redibição contratual, o prazo decadencial de um ano contado da ciência do vício pelo adquirente (artigo 445, § 1º, do CC) ou se for de indenização, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que o prazo prescricional será decenal, a partir da constatação do vício.

Por outro lado, quando tratamos de vícios ocultos, muito são as controvérsias e as responsabilidades dos envolvid

Qual o prazo para reclamar de uma obra?

O STJ, no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.092.461/SP, decidiu que no caso de vícios de construção o prazo prescricional para reclamar inicia-se a partir do momento em que ficar evidenciado o dano e, sendo o artigo 27 do CDC exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou serviço, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo geral de 10 anos previsto no art. 205 do CC/2002.

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Qual o prazo para construtora fazer reparos?

Como não há prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Com esse entendimento, a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou uma construtora a efetuar reparos na estrutura de um condomínio.

O condomínio ingressou com ação contra a construtora alegando vícios construtivos identificados menos de cinco anos após a entrega da obra e pedindo que a empresa fosse obrigada a providenciar os reparos. Mas, em primeiro grau, o magistrado reconheceu a decadência e julgou extinto o processo, com base nos artigos 354 e 487, II, do CPC.

A sentença foi reformada, por unanimidade, em segunda instância. O relator, desembargador Augusto Rezende, disse que o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o prazo do artigo 26 do CDC não prejudica a ação em que se pretende a reparação do dano, aplicando-se, neste caso, o prazo prescricional previsto no artigo 205 do CC.

“Não se está diante de ação que enseja sentença unicamente de natureza constitutiva, havendo pretensão de cunho condenatório (reconhecimento de responsabilidade civil com pedido de obrigação de fazer passível de conversão em perdas e danos). Com maior razão a incidência do artigo 205 do CC em se tratando de reparação dos vícios ocultos”, afirmou.

Nesse ponto, disse o relator, o prazo do artigo 618 do CC é apenas de garantia da solidez da obra e da responsabilidade do empreiteiro, não se confundindo com prazo decadencial ou prescricional: “Cuidando-se de defeito verificado no período de cinco anos, como no caso, corre a partir daí a prescrição decenal, prevista no artigo 205 do CC, à falta de prazo legal específico”.

Rezende citou precedente do STJ no sentido de que a responsabilidade civil decorrente de inadimplemento contratual não se assemelha àquela advinda de danos causados por fato do produto ou do serviço (acidente de consumo). O relator também afirmou que, nos termos do artigo 12 do CDC, a responsabilidade da construtora é objetiva, dispensando a comprovação de culpa.

“Nada aponta para a culpa exclusiva do autor ou dos condôminos pelo comprometimento da segurança da edificação. O apelante, desde a entrega do imóvel buscou técnicos e engenheiros para demonstrar os vícios, não tendo a ré comprovado de que forma simples manutenção, que não se confundisse evidentemente com obra de reparo, poderia evitar o surgimento de trincas, infiltrações e descolamento de partes da fachada em pouco tempo de vida útil da construção”, acrescentou.

Dessa forma, Rezende concluiu pela responsabilidade da construtora em corrigir as falhas apontadas no laudo pericial anexado aos autos. “Para tanto, julgo procedente o pedido inicial, sem prejuízo da possibilidade de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos”, finalizou o magistrado.

Clique aqui para ler o acórdão 1067311-87.2020.8.26.0002.

Como notificar uma construtora?

Comprar um imóvel pode ser um desafio. Exige planejamento, esforço e coragem, principalmente em um cenário econômico desfavorável e que pode comprometer o orçamento pessoal com um gasto tão alto e normalmente de longo prazo. Mas e se, após todo o esforço, o imóvel apresentar defeitos de construção? Para você resolver esse problema, vou apresentar um panorama dos seus direitos e como exigi-los. Então, fique bem atento às informações a seguir!

Nesse artigo, você vai ver:

• Os defeitos de construção são falhas na construção de uma casa ou prédio, incluindo desconformidades com projeto, descumprimento de normas técnicas, erros de planejamento, supervisão, inspeção ou observação, entre outros.

Dentre as queixas mais comuns de defeitos de construção em imóveis, é possível destacar:

• Além dos defeitos de construção, também existem os vícios, que são problemas relacionados a quantidade e qualidade.

Podem ser classificados em três espécies:

1. Ficar atento aos vícios e defeitos de construção é fundamental. Eles podem trazer várias consequências negativas, incluindo a desvalorização do imóvel, comprometimento estrutural e estético, redução da expectativa de vida do bem e crescimento dos custos da manutenção.

Em algumas situações graves, eles até impedem a própria finalidade principal do imóvel: habitação.

Todo imóvel possui uma garantia obrigatória de obras por força de lei. Os defeitos de construção que forem constatados dentro desta garantia devem ser reparados pela construtora. Esse é um direito de quem adquire um imóvel, que começa a surtir efeitos a partir de quando o imóvel é entregue.

A garantia é diferente para vícios e defeitos de construção. Os vícios dizem respeito a qualidade e quantidade. Podem ser impróprios ou inadequados para o fim que se destinam, bem assim diferente daquele que deveria ser entregue. Um exemplo de vício de qualidade é um item de qualidade inferior ao mencionado no memorial descritivo. A quantidade, no caso do imóvel, pode ter relação com a metragem.

Os vícios devem ser reclamados sempre em 90 dias, a partir da constatação, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Porém, se aplicado o Código Civil, esse prazo pode ser aumentado para um ano. É muito importante que os problemas sejam formalmente informados ao construtor/incorporador, para que esse prazo não corra até a resposta definitiva.

Em 30 dias, o vício deverá ser consertado. Se isso não ocorrer, o consumidor pode exigir, alternativamente, a substituição do produto, a restituição ou abatimento proporcional do preço.

Os consumidores devem prestar muita atenção em relação aos vícios aparentes, aqueles que se apresentam logo no início, constatados na vistoria. Por exemplo uma porta quebrada. O prazo é o mesmo, 90 dias.

Um detalhe interessante, pouco falado, é que o CDC utiliza o critério da vida útil, que é o tempo de expectativa de utilização do item, sendo determinado por normas específicas da ABNT. Exemplo: um vaso sanitário deve durar entre 20 e 30 anos, cabendo ao incorporador/construtor informar.

Como fazer uma notificação de obra?

OUTROS NOMES

Comunicação extrajudicial de construção irregular

Reclamação extrajudicial sobre obra indevida em imóvel

Aviso de modificações irregulares no imóvel

Notificação extrajudicial de reforma não autorizada

Uma notificação extrajudicial, de maneira simples, tem a finalidade de informar alguém sobre determinada reclamação ou informação necessária, sem que possua caráter judicial. Este modelo específico de notificação pode ser utilizado quando o locador possui a necessidade de formalizar sua queixa ao inquilino em razão da realização de obras irregulares no imóvel, isto é, sem notificação prévia. Embora frequentemente empregado para notificar o destinatário sobre reclamações ou possíveis pendências, na verdade, esse documento muitas vezes atua como um meio amigável de comunicação, buscando evitar um processo judicial futuro.

Este documento será necessário nas seguintes situações:

• Este documento foi preenchido diversas vezes
• Juridicamente válido e vinculante entre as partes.
• Em conformidade com as leis aplicáveis.
• Tire suas dúvidas sobre o documento com um de nossos especialistas.
• Assine este documento digitalmente e de forma gratuita com a RocketSign®.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, Ref.: Obra irregular no imóvel, por meio da presente Notificação Extrajudical, pleiteia o que se segue:

O(A) Notificante e o (a) Notificado(a) em função da relação contratual celebrada em , referente a locação do imóvel localizado na , com a finalidade , por tempo . Ressalta-se que foram estabelecidos diretos e obrigações, dentre esses a obrigação de notificar previamente o(a) Notificante a respeito de qualquer obra que fosse necessária no imóvel, a fim de obter o consentimento/autorização do proprietário do imóvel, ora Notificante, para que então fosse posse permitido/viabilizada a realização da obra.

Ocorre que chegou ao conhecimento do(a) Notificante por meio de terceiros que o(a) Notificado(a) iniciou uma obra para , sem que tenha sido concedida qualquer autorização ou ajustada alguma condição entre as partes.

Considerando que esse comportamento por parte do(a) Notificado(a) caracteriza descumprimento contratual capaz de resultar na rescisão desta relação contratual.

Em decorrência disso, a presente Notificação Extrajudicial tem como objetivo formalizar ao(à) Notificado(a) que deverá interromper as obras em até após o recebimento desta.

Ademais, no mesmo prazo supramencionado o(a) Notificado(a) deverá apresentar o projeto ao(à) Notificante a fim de

Como notificar uma empresa por descumprimento de contrato?

Os contratos são como “guias” importantes nas compras e negociações. São documentos que mostram o que cada pessoa ou empresa deve fazer ao vender algo, ou oferecer um serviço.

No contrato, você encontra informações fundamentais, tais como os direitos e responsabilidades de cada parte, as condições de pagamento, os prazos estabelecidos e as diretrizes para a rescisão do acordo, quando necessário.

É um documento que ajuda a evitar mal-entendidos. Ao estabelecer claramente os direitos e deveres, há um entendimento mútuo, reduzindo o risco de disputas, fornecendo uma base sólida para a execução bem-sucedida do acordo.

Ou seja, o contrato oferece segurança jurídica, de forma confiável e transparente. Assim, a elaboração cuidadosa de um contrato é essencial para assegurar os interesses das partes envolvidas.

O descumprimento de um contrato ocorre quando uma das partes não atende às obrigações estabelecidas. Para lidar com essa situação, é essencial seguir algumas etapas específicas durante a revisão do contrato:

• Analise minuciosamente todo o contrato para compreender as obrigações específicas descritas.
• Entre em contato com a outra parte para tentar entender a situação e procurar uma solução. Lembre-se que pode ser um mal-entendido que pode ser resolvido por meio de comunicação direta.
• Não deixe de documentar todas as comunicações, incluindo datas, horários e formas de contato.

Se a comunicação não surtiu resultados, siga para o próximo passo:

A “Notificação Formal” conhecida também como notificação extrajudicial, é um documento por escrito que deverá ser enviado para a parte que está em descumprimento de um contrato, seja ele oral ou escrito, especialmente no caso de descumprimento de contrato de prestação de serviço que violou alguma cláusula específica.

Essa notificação é uma forma de oficializar a comunicação sobre a situação, onde mostrará de maneira clara e detalhada os termos do descumprimento e as ações necessárias para corrigir a situação.

Lembre-se de estabelecer um prazo para que a outra parte entre em contato e resolva a pendência. Também é possível explorar outras abordagens, se descritas em contrato, tais como:

• A mediação é um processo no qual um terceiro imparcial, o mediador, facilita a comunicação entre as partes para chegar a um acordo mutuamente aceitável.
• Já a arbitragem é como uma espécie de julgamento, sem precisar ir ao tribunal. Ambas partes concordam em ter uma pessoa que seja imparcial (um árbitro) para decidir sobre o problema. A decisão tomada é obrigatória para todos.

E falando sobre o assunto, você conhece a Câmera Empresarial de Mediação e Arbitragem da Associação Comercial de São Paulo? O CEMAAC é uma excelente solução para seu conflito empresarial! Esses métodos são mais rápidos e.

Qual o prazo de responsabilidade da construtora?

A garantia de 5 anos em imóveis, concedida por lei, é um excelente motivo para os brasileiros optarem pela compra de um imóvel novo, algo que já faz parte de nossa cultura que valoriza a casa própria como cenário ideal. Surpreendentemente, muitos, inclusive no meio das construtoras e incorporadoras, desconhecem essa garantia. Ignorar uma legislação tão fundamental pode acarretar prejuízos significativos para as empresas do setor imobiliário. Felizmente, estamos aqui para eliminar essa lacuna de conhecimento.

Neste artigo, vou detalhar tudo o que você precisa saber sobre a garantia de 5 anos na construção civil e como sua empresa pode se preparar para gerenciá-la em seus empreendimentos. A garantia dada para quem compra um imóvel está no código civil há mais de 100 anos, desde 1916! Então, se você não conhecia essa garantia até hoje, é preciso ficar bem atento, pois não se trata de uma novidade que ainda precisa ser consolidada.

O novo código civil, reformulado em 2002, trouxe uma proteção maior para as construtoras. Enquanto a garantia atual é de 5 anos, a versão de 1916 previa uma cobertura de 20 anos contra defeitos aparentes e não aparentes. Apesar disso, vou te mostrar agora como funciona cada ponto desta lei, e como você tem de agir para evitar problemas com clientes que reclamem esse direito.

Apesar do prazo de garantia de 5 anos contra vários tipos de defeitos construtivos, é importante que o dono do imóvel respeite os prazos estabelecidos por lei para reclamar. Como assim? Os códigos que regem essa garantia determinam que existem dois cenários possíveis para que o dono de um imóvel acione a construtora. O primeiro é no caso de danos aparentes e fáceis de identificar. Já o segundo é quando os defeitos não são aparentes e, portanto, mais difíceis de avaliar.

Em qualquer desses casos, se o prazo for respeitado, é direito do consumidor acionar a construtora responsável pela obra. Ela deve, então, realizar todos os reparos necessários sem cobrar nada do cliente por isso. Entenda o que cada tipo de dano envolve:

Os danos aparentes são aqueles que você consegue encontrar rapidamente, apenas com uma inspeção visual ou uso superficial das instalações do imóvel. Eles incluem coisas como:

• Problemas nas instalações elétricas;
• Problemas nas instalações hidráulicas;
• Problemas nas esquadrias;
• Vazamentos de água;

Alguns problemas são mais difíceis de encontrar, pois são de nível estrutural ou ficam escondidos no forro e instalações internas. Isso os torna, muitas vezes, até mais perigosos que os danos aparentes. Eles podem incluir falhas de projeto que comprometam a solidez e a segurança do imóvel. É comum que esse tipo de problema só apareça quando já está grande e precisa de reparo imediato.

Então, quais são os prazos que o dono do imóvel precisa respeitar ao encontrar danos na propriedade? Segundo o Código de Defesa do Consumidor, é assim:

1. Para danos aparentes, o proprietário tem 90 dias para declarar o problema;
2. Para danos não aparentes, o prazo é de 180 dias.