Como deve ser feito um contrato de locação?
Um modelo de contrato de aluguel, também conhecido como contrato de locação, é um documento jurídico essencial para formalizar a relação entre proprietários e inquilinos no mercado imobiliário. Nesse documento, são estabelecidos os direitos e deveres de ambas as partes, as condições de pagamento do aluguel, a duração do contrato e as cláusulas específicas acerca do imóvel em questão. Em um cenário em que o aluguel de imóveis é uma opção comum tanto para quem busca um lugar para morar quanto para quem deseja investir, compreender a importância e os detalhes de um modelo de contrato de aluguel é fundamental. Neste post do blog uCondo, vamos te explicar os principais aspectos desse documento e como ele pode ser utilizado de maneira adequada e benéfica para proprietários e inquilinos. Além disso, vamos trazer um modelo de contrato de aluguel gratuito e editável para você utilizar.
Índice:
- Um contrato de aluguel é um acordo legal entre um proprietário e um inquilino, que define os termos e condições de um acordo de locação de uma propriedade.
- O contrato estabelece as obrigações e responsabilidades do proprietário e do inquilino, incluindo a duração do contrato, o valor do aluguel, a data de vencimento do aluguel, os depósitos de segurança, as regras para a manutenção da propriedade, o uso permitido da propriedade, entre outros termos importantes.
- Este documento é legalmente vinculativo e pode ser usado em tribunal se houver disputas entre o proprietário e o inquilino.
Para criar um modelo de contrato de aluguel, é preciso conhecer as regras da Lei do Inquilinato. A lei fornece um direcionamento para gerar o documento ideal para a sua necessidade e evitar qualquer tipo de transtorno.
Existem vários tipos de contratos de aluguel ou locação. Os mais utilizados são:
- Contrato de aluguel residencial
- Contrato de aluguel comercial
- Contrato de aluguel por temporada
- Contrato de aluguel de temporada por temporada
O contrato deve incluir detalhes como o valor do aluguel, o período de tempo para o qual o imóvel será alugado, as responsabilidades do inquilino e do proprietário, e as condições para renovação ou rescisão do contrato. Ele também pode incluir informações sobre a utilização do espaço, as condições de manutenção, e os termos de garantia de aluguel.
Confira as informações que um contrato de aluguel deve trazer:
- Identificação das partes envolvidas (locador e locatário)
- Descrição do imóvel
- Duração do contrato
- Valor do aluguel
- Forma de pagamento
- Reajustes
- Encargos e despesas
- Responsabilidades do locador
- Responsabilidades do locatário
- Proibição e permissão de uso do imóvel
- Manutenção do imóvel
- Multa por rescisão antecipada
- Garantias
- Disposições gerais
No Brasil, não há uma lei federal que determine um período mínimo para um contrato de aluguel residencial. Isso significa que a duração do contrato é livremente negociada entre as partes envolvidas.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº8.245/91), que é principal documento referente às regras para contratos de aluguel, o prazo mínimo geralmente é fixado em 30 meses. Esse período garante a renda para o locador e a moradia para o locatário.
O artigo 46 da Lei do Inquilinato fala sobre o tema:
“Art. 46: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.“
Para o locatário, é possível optar por um período de permanência menor, a partir de 3 meses, dependendo do acordo firmado com o locador.
O que é obrigatório em um contrato de locação?
Todos os dados do locador e do locatário devem constar no contrato de aluguel, incluindo nome completo, RG, CPF, estado civil, endereço, profissão, entre outros. É importante que tudo esteja devidamente preenchido, para evitar problemas em casos de cobranças de direitos na Justiça.
Qual a Lei do inquilino 2023?
Você já teve um problema com o imóvel alugado e não sabia de quem era a responsabilidade de resolver? Para deixar essas informações mais claras existe a Lei do Inquilinato, criada para regulamentar todos os aluguéis residenciais ou comerciais em solo brasileiro.
Para te ajudar a entender melhor sobre os seus direitos e deveres, preparamos este texto em que você pode ler sobre:
A Lei 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, foi sancionada em 1991 para garantir que os contratos de aluguel, bem como a quebra de contrato de aluguel, ocorram sem surpresas e em total transparência por ambos. O conhecimento da Lei é essencial para ter ciência de suas obrigações e dentro da lei podemos conferir todos os direitos e deveres do proprietário ou inquilino. Ambas as partes devem estar cientes dos seus direitos e deveres. Com isso, as principais obrigações de cada um no processo de locação são:
Responsabilidades do proprietário
A Lei do Inquilinato estabelece as responsabilidades do proprietário em relação à manutenção e conservação do imóvel durante o período de locação. É importante que os proprietários conheçam essas responsabilidades para garantir um ambiente habitável e adequado aos inquilinos. As principais são:
- Realizar reparos necessários para garantir a habitabilidade do imóvel;
- Manter a estrutura do imóvel em bom estado;
- Garantir o funcionamento adequado das instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
- Responsabilizar-se por despesas extraordinárias de manutenção do imóvel.
Responsabilidades do inquilino
O inquilino possui direitos, mas também deve arcar com deveres e responsabilidades durante o uso de um imóvel sob contrato de locação. Essas responsabilidades estão previstas no artigo 23 da Lei do Inquilinato, seção IV:
- Pagar pontualmente o valor do aluguel e demais encargos;
- Utilizar o imóvel de forma adequada, sem prejudicar sua estrutura e funcionalidade;
- Realizar pequenos reparos no imóvel, quando necessário e autorizado pelo proprietário;
- Restituir o imóvel no estado em que foi recebido, salvo desgaste natural causado pelo uso regular.
Em relação às despesas de condomínio, o inquilino é responsável por arcar com as despesas rotineiras e necessárias relacionadas à manutenção do condomínio. Isso inclui:
- Pagamento das taxas condominiais;
- Contribuição para fundo de reserva;
- Pagamento de despesas ordinárias do condomínio.
Outros custos extras são de responsabilidade do proprietário. É recomendado consultar a convenção de condomínio específica para obter informações adicionais.
Uma das principais seções diz respeito à quebra de contrato e aqui não estamos falando apenas do não cumprimento dos deveres, mas também a ausência de direitos em plena execução. A maioria dos itens obrigatórios, para ambas as partes, pede uma conciliação antes da quebra, mas podem servir como prerrogativas para a suspensão do contrato de locação. E isso compreende, também, a plena qualidade habitacional do imóvel para o inquilino, bem como as obrigações financeiras para com o proprietário. É por isso que, ao conhecer suas obrigações, quebras de contrato podem ser evitadas.
A Lei do Inquilinato sofreu modificações em 2023, com a entrada em vigor da Lei nº 12.112/2009, conhecida como Nova Lei do Inquilinato. As principais mudanças dizem respeito à agilidade no processo de despejo do inquilino inadimplente. Antes, o tempo médio para despejo era de 12 a 14 meses, enquanto agora será reduzido para cerca de seis meses. Além disso, a nova lei permite que o locador entre com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente, ao contrário do procedimento anterior em que era expedida contra o inquilino primeiro e, somente após a perda do processo, era enviada ao fiador. A nova lei também concede maior autonomia.
Qual a validade de um contrato de locação residencial?
Texto: Isabel Sander
A Escolha do imóvel:
O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de
Quanto ao contrato de locação:
a) Cláusulas e requisitos obrigatórios:
- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
- Forma e local do pagamento;
- Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
- Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);
- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Duração do contrato;
- Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
- Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.
- Multa rescisória em caso de saída do imóvel antes do término do prazo do contrato.
Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses (porém, não há proibição de contratos com prazo inferior). Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.
Qual o motivo dos 30 meses (prazo de locação)?
Os proprietários, ou seus representantes legais, preferem alugar os imóveis com prazo de locação de 30 meses em função da possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com prazo menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). É por essa razão que optam pelos 30 meses.
b) Deveres do locador
- Entregar o imóvel em condições de uso;
- Responder por problemas anteriores à locação;
- Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
- Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
- Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
- Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de s
Como fazer um simples contrato de aluguel?
MAS, ANTES DE COMEÇAR…
1
Passo 01: Entenda qual o tipo de contrato você irá realizar.
2
Passo 02: Defina o prazo do aluguel.
3
Passo 03: Defina o valor do aluguel.
4
Passo 04: Defina quais os tipos de garantia você irá exigir.
5
Passo 05: Monte o esqueleto do contrato.
6
Passo 06: Revise o contrato.
Qual a Lei do inquilino 2023?
Você já teve um problema com o imóvel alugado e não sabia de quem era a responsabilidade de resolver? Para deixar essas informações mais claras existe a Lei do Inquilinato, criada para regulamentar todos os aluguéis residenciais ou comerciais em solo brasileiro.
Para te ajudar a entender melhor sobre os seus direitos e deveres, preparamos este texto em que você pode ler sobre:
A Lei 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, foi sancionada em 1991 para garantir que os contratos de aluguel, bem como a quebra de contrato de aluguel, ocorram sem surpresas e em total transparência por ambos.
O conhecimento da Lei é essencial para ter ciência de suas obrigações e dentro da lei podemos conferir todos os direitos e deveres do proprietário ou inquilino.
Ambas as partes devem estar cientes dos seus direitos e deveres. Com isso, as principais obrigações de cada um no processo de locação são:
Responsabilidades do proprietário
A Lei do Inquilinato estabelece as responsabilidades do proprietário em relação à manutenção e conservação do imóvel durante o período de locação.
É importante que os proprietários conheçam essas responsabilidades para garantir um ambiente habitável e adequado aos inquilinos. As principais são:
- Manter o imóvel em boas condições de uso e habitabilidade;
- Realizar os reparos necessários no imóvel;
- Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;
- Garantir o funcionamento dos serviços essenciais, como água, luz e gás;
- Possibilitar o uso pacífico do imóvel pelo inquilino.
Responsabilidades do inquilino
O inquilino possui direitos, mas também deve arcar com deveres e responsabilidades durante o uso de um imóvel sob contrato de locação. Essas responsabilidades estão previstas no artigo 23 da Lei do Inquilinato, seção IV:
- Pagar pontualmente o aluguel e demais encargos previstos no contrato;
- Utilizar o imóvel de acordo com sua finalidade, sem fins comerciais, a menos que haja previsão no contrato;
- Zelar pela conservação e manutenção do imóvel;
- Comunicar ao proprietário sobre qualquer dano ou necessidade de reparo no imóvel;
- Permitir o acesso do proprietário ao imóvel para realização de vistorias;
- Restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural pelo uso normal.
Em relação às despesas de condomínio, o inquilino é responsável por arcar com as despesas rotineiras e necessárias relacionadas à manutenção do condomínio. Isso inclui:
- Pagamento das taxas condominiais;
- Contribuição para o fundo de reserva;
- Pagamento das despesas ordinárias do condomínio, como água, luz, limpeza, segurança, entre outras.
Outros custos extras são de responsabilidade do proprietário. É recomendado consultar a convenção de condomínio específica para obter informações adicionais.
Uma das principais seções diz respeito à quebra de contrato e aqui não estamos falando apenas do não cumprimento dos deveres, mas também a ausência de direitos em plena execução.
A maioria dos itens obrigatórios, para ambas as partes, pede uma conciliação antes da quebra, mas podem servir como prerrogativas para a suspensão do contrato de locação.
E isso compreende, também, a plena qualidade habitacional do imóvel para o inquilino, bem como as obrigações financeiras para com o proprietário. É por isso que, ao conhecer suas obrigações, quebras de contrato podem ser evitadas.
A Lei do Inquilinato sofreu modificações em 2023, com a entrada em vigor da Lei nº 12.112/2009, conhecida como Nova Lei do Inquilinato. As principais mudanças dizem respeito à agilidade no processo de despejo do inquilino inadimplente.
Antes, o tempo médio para despejo era de 12 a 14 meses, enquanto agora será reduzido para cerca de seis meses. Além disso, a nova lei permite que o locador entre com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente, ao contrário do procedimento anterior em que era expedida contra o inquilino primeiro e, somente após a perda do processo, era enviada ao fiador.
A nova lei também concede maior autonomia.
Como é feito um contrato de aluguel?
O contrato de locação é um documento fundamental e comum dentro do mercado imobiliário, pois garante que toda a negociação ocorra formalmente e com segurança.
Contudo, os contratos possuem diversas especificações e particularidades que costumam deixar locatários, locadores e até mesmo profissionais da área com algumas dúvidas. E para que você esteja totalmente antenado sobre o assunto, este guia completo abordará pontos como o que são contratos de locação, quais são suas peculiaridades, a importância desse documento, quais dados são obrigatórios para que ele seja criado e muito mais. Então continue a leitura e acompanhe.
O que você vai ler neste artigo
Como o próprio nome sugere, o contrato de locação é um documento que registra de modo formal a negociação entre locador e locatário permitindo o uso de determinado imóvel dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel (geralmente mensal). A Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 é a que cuida de aluguéis e estabelece que todas as partes envolvidas na negociação cumpram integralmente com seus deveres, seguindo o que está prescrito em contrato.
Portanto, cabe ao locador formular juntos aos seus advogados um contrato preciso e ao locatário, ler atentamente as cláusulas e assinar somente se estiver de acordo.
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O contrato é extremamente importante durante uma negociação porque garante e defende os direitos do proprietário do imóvel à medida em que assegura também os interesses de um inquilino. Desse modo, ambas as partes são obrigadas a seguir o que está no contrato – sem que ninguém seja pego de surpresa ou algo do tipo. Do contrário, quem infringir as normas contratuais estará passível de processos judiciais.
Indo além, a realização da gestão de contratos de locação é primordial para:
- Assegurar o cumprimento de obrigações e direitos;
- Evitar conflitos e litígios entre as partes;
- Estabelecer um padrão de regras e prazos;
- Garantir a segurança jurídica das partes envolvidas;
- Proteger o patrimônio do locador;
- Proporcionar tranquilidade ao locatário.
Alugar um imóvel nos dias de hoje não é algo tão difícil, ainda mais considerando as mais variadas opções que um inquilino possui disponível no mercado. Porém, o ideal é que toda a transação seja efetuada da maneira mais segura possível e para isso um contrato é indispensável. Por isso, existem diferenças entre pessoa física e jurídica.
Quem responde pelo próprio CPF e está procurando uma casa para morar, precisa apresentar os seguintes dados em contrato:
- Nome completo;
- CPF;
- Estado civil;
- Número de RG;
- Profissão;
- Endereço completo;
- Data de nascimento;
- Nacionalidade.
Já quem irá alugar um espaço para fins comerciais precisa apresentar os seguintes dados para formulação do contrato:
- Razão social;
- CNPJ;
- Inscrição estadual e municipal;
- Endereço completo;
- Nome completo do representante legal;
- CPF do representante legal;
- Número de RG do representante legal;
- Profissão do representante legal.
O ordenamento jurídico brasileiro prevê a locação nos artigos 565 a 578 do código civil. Em resumo, a locação de coisas decorre de um ato onde um locador coloca à disposição de outrem (locatário) o uso e a fruição de um bem por um determinado período (mediante pagamento do preço estipulado entre as partes), vejamos:
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder para a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Quais são os tipos de contrato de aluguel?
Modalidades de locação de imóveis: você conhece os três tipos?
A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato. Ela estabelece as regras da relação contratual entre locador e locatário e os demais procedimentos relacionados ao processo de locação. A legislação define os três modalidades de locação, que são caracterizados pela finalidade do aluguel. Essas modalidades de locação são: residencial, não residencial e temporada.
Neste artigo, vamos apresentar as três modalidades de locação previstas pela legislação brasileira.
O tipo mais comum e conhecido do mercado imobiliário, a modalidade de locação residencial é aquela que tem cunho única e exclusivamente de moradia, ou seja, seu uso é apenas residencial. Ela apresenta a possibilidade de ser ajustada de forma verbal ou escrita, com prazo determinado ou indeterminado, e por prazo inferior ou superior a 30 meses.
Veja a seguir cada um dos casos:
- Contrato escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses
Após o fim do prazo estabelecido, automaticamente acaba o contrato, independentemente da existência de aviso ou notificação. Quando o locador solicita a desocupação do imóvel, sem qualquer justificativa, apenas após o término do prazo, a ação recebe o nome de Denúncia vazia. Antes do fim do contrato, o despejo pode ocorrer somente nos casos de:
- Caso o locatário continue na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para a desocupação.
- Contrato verbal ou firmado com prazo inferior a 30 meses
Nesse caso, o locador só pode exercer o direito da Denúncia vazia após 5 anos de vigência da locação. A retomada do imóvel antes desse prazo ocorre nas seguintes situações:
- Em qualquer um dos dois casos apresentados, o contrato poder terminar por comum acordo entre as partes.
A segunda das modalidades de locação é destinada a fins comerciais, podendo ser indústrias, escritórios ou outras atividades que não sejam residenciais. Também pode ser de locatário pessoa jurídica, quando o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes executivos ou empregados.
O locatário tem direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que:
- O direito a renovação se perde caso o locatário não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
O locação de temporada é aquela destinada a residência provisória do locatário, seja a locação para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde e outras situações que podem levar à locação de imóvel. Nesse regime, o prazo máximo de permanência é de 90 dias.
Nesse caso, o loc