Como fazer um contrato de aluguel de comércio?
Os contratos de locação são utilizados para formalizar as mais diversas transações imobiliárias do mercado. Para isso, é importante identificar as especificidades da transação que será formada pelas partes com o apoio do corretor imobiliário.
Entre os tipos de contrato existentes, o contrato de locação comercial tem características, direitos, deveres e obrigações únicos, que diferem de um contrato de locação residencial.
Neste artigo, vamos explicar a importância de fazer um contrato de aluguel de loja e o que não pode faltar nesse tipo de documento. Continue a leitura e confira!
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O contrato de locação comercial é um documento que deve reunir todos os detalhes negociados entre o inquilino e o proprietário do imóvel.
O documento e seus termos devem conter todos os detalhes, desde o valor do aluguel acordado até os direitos e obrigações das partes, os termos e condições em caso de haver infrações, e responsabilidades por possíveis melhorias e manutenções.
O contrato de locação comercial é um documento que mantém o proprietário e o inquilino seguros, sendo essencial se você deseja alugar imóveis comerciais de qualquer forma. Só assim todas as partes poderão ter certeza das condições estabelecidas nas negociações.
Ao celebrar um contrato de locação de imóvel comercial, é importante fazê-lo de forma clara e criteriosa. Os termos do contrato precisam ser equilibrados e transparentes, para que o acordo possa ser assinado de boa-fé e faça sentido para todas as partes envolvidas. Pensando nisso, separamos alguns itens importantes que devem constar na elaboração de um contrato.
É importante adicionar as informações completas do inquilino, do proprietário do imóvel e, caso houver, da imobiliária. Dados como:
- Nome completo;
- Endereço;
- CPF ou CNPJ;
- Telefone.
Neste tópico é necessário ter clareza ao descrever os imóveis alugados. É importante informar o endereço completo do imóvel, se está sendo alugado mobiliado ou não; em caso de ser mobiliado, especificar quais móveis e seu estado, bem como para qual finalidade comercial o imóvel será utilizado.
Aqui deve-se informar a especificação do contrato de locação, se é comercial ou residencial, ou seja, qual é a finalidade do uso do imóvel. Outra informação importante a ser adicionada é o tempo de locação. Para isso, você precisa estar atento às durações dos contratos e às políticas de renovação.
Esta deve ser uma cláusula clara para todas as partes. É necessário incluir a forma e prazo de pagamento do aluguel, além das políticas de reajuste.
Quer o aluguel seja comercial, quer seja residencial, uma garantia de arrendamento é sempre recomendada. Portanto, é necessário definir a forma como os proprietários recuperam o dinheiro em caso de inadimplência do inquilino.
Algumas possíveis garantias para contratos de locação de imóveis comerciais são:
- Depósito caução;
- Fiança bancária;
- Seguro-fiança;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Montar um modelo de contrato de locação comercial não se difere muito de um contrato de locação residencial, mas é preciso adicionar as informações essenciais.
Qual lei rege o contrato de locação comercial?
LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
Qual o prazo mínimo de um contrato de locação comercial?
O processo de locação comercial, apesar de parecido com o residencial, possui algumas regulamentações específicas durante a vigência do contrato. Por isso, é de extrema importância entender todos os direitos e deveres previstos por lei, para evitar surpresas desagradáveis no futuro.
A lei 8245/91, conhecida popularmente por Lei do Inquilinato, dispõe sobre todas as locações de imóveis urbanos, inclusive as locações comerciais. Nesse artigo, vamos tirar as principais dúvidas sobre a lei do inquilinato comercial. Veja abaixo!
A lei que trata a locação de imóveis comerciais é a lei nº 8.245, que entrou em vigor em 18 de outubro de 1991. Ela foi criada para regulamentar a locação de imóveis residenciais e não residenciais, garantindo a segurança do inquilino e de todos os envolvidos na locação.
Em 9 de dezembro de 2009, a lei nº 12.112 entrou em vigor e trouxe algumas modificações à lei 8.245/91 e ficou popularmente conhecida por nova Lei do Inquilinato. Algumas das alterações mais importantes foram:
- Conhecer a Lei do Inquilinato comercial — ou locação não residencial, como trata a lei — garante segurança para todos os envolvidos na locação do imóvel. Afinal, quem pretende alugar um imóvel para fins comerciais faz grandes investimentos e deseja permanecer no ponto comercial durante longos períodos. Existem alguns direitos que protegem o inquilino comercial, abaixo falaremos sobre alguns deles.
A renovação compulsória da locação é um dos direitos que a Lei do Inquilinato comercial dispõe para proteger o empreendimento do locatário. Os principais pontos de atenção para que a renovação compulsória seja válida são:
- Se o locatário estiver no imóvel há mais de 5 anos e o proprietário solicitar a devolução, é possível que o locatário tenha direito a uma ação de indenização de ponto comercial e benfeitorias. Afinal, foram altos investimentos de dinheiro, tempo e trabalho do inquilino que tornaram o imóvel em um ponto comercial.
Vamos imaginar que o inquilino tenha um empreendimento de sucesso e o proprietário retome o imóvel para ele ou alugue-o a terceiros. É evidente que o proprietário irá se beneficiar de um ponto comercial que não conquistou. Portanto, essa ação de indenização protege o inquilino de prejuízos que ele sofrerá com a mudança.
Na Lei do Inquilinato, não há um prazo mínimo de contrato de locação comercial determinado. Isso vale apenas para as locações residenciais, onde a vigência mínima não pode ser inferior a 30 meses. Porém, há algumas regras que devem ser levadas em consideração.
Se você procura montar o seu ponto comercial por um longo período, é recomendado firmar um contrato de no mínimo cinco anos. Assim, você estará protegido e poderá solicitar a renovação compulsória por igual período, conforme mencionamos anteriormente no texto.
Os contratos de aluguel devem ser firmados por um período determinado, mas pode haver uma rescisão de contrato de acordo com algumas normas.
O que deve constar no contrato de locação comercial?
Para procurar o espaço ideal para o seu negócio, você leva em consideração sua localização, facilidade de acesso e, sobretudo, o preço. Após o local ideal ser escolhido, é hora de fechar o contrato de locação comercial – ou não-residencial – juntamente com o proprietário, visando a oficializar a instalação do seu ponto ali. Dessa forma, é primordial que o contrato seja elaborado conforme as particularidades de cada tipo de imóvel e as necessidades de cada um dos envolvidos. Para isso, não é recomendado o uso de modelos prontos existentes na internet, pois eles não foram feitos para se ajustar à sua necessidade.
É um documento jurídico que define as regras para a utilização de um imóvel e para o pagamento do aluguel. Um contrato de locação comercial bem feito contribui para a segurança equânime do locatário e do locador, ou seja, daquele que aluga o imóvel para fins comerciais e aquele que cede seu ponto para aluguel. É importante salientar que esse contrato pode ser utilizado para fins de moradia, caso a pessoa jurídica queira dar fins habitacionais para seus dirigentes ou funcionários.
LEIA MAIS: Regularização municipal de pontos comerciais
Ainda, recomenda-se que o instrumento seja registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isso se dá pois apenas com o registro público o contrato passará a ser válido para pessoas alheias à relação de locação, no caso de eventuais fiadores no contrato.
PRAZO: é o primeiro grande ponto a ser avaliado, podendo ser dado forma determinada (início e fim) ou indeterminada (início). A vantagem de ter um documento de locação por prazo determinado está na maior segurança em permanecer utilizando o imóvel. Assim, o proprietário não pode te dar um aviso prévio e retomar o imóvel sem motivos. Por outro lado, num contrato com prazo indeterminado, apesar da necessidade de aviso prévio, há uma falta de segurança na permanência do ponto comercial. Diante disso, não é necessário pagar multa para desocupar o imóvel antes do previsto. Nesses casos, o término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
VALORES: o contrato de locação comercial, assim como os demais, deve especificar alguns quesitos. Entre eles estão: os valores pagos mensalmente, formas de pagamento, condições para o pagamento antecipado ou atrasado. De acordo com a Lei 8245/91, nenhum reajuste pode ser feito antes de um ano de contrato. Ademais, quaisquer valores a serem atualizados devem estar presentes em uma cláusula específica. É importante observar os valores médios pagos por um contrato desse tipo na região em que se encontra o imóvel.
REFORMAS: é importante o inquilino avaliar o laudo de vistoria anexado ao contrato. Este, pois, descreve o estado de conservação da construção e de qualquer item que esteja no imóvel. Avalie se o que está no documento corresponde à realidade e não pense duas vezes em pedir alterações. Além disso, qualquer modificação no imóvel só poderá ser feita mediante autorização.
Como fazer um bom contrato comercial?
Em algum momento da atividade corporativa, o gestor vai se deparar com o contrato de locação comercial. Quer um exemplo? Imagine que sua empresa precisa alugar um novo local para a sede administrativa ou algumas máquinas para a linha de produção. Neste caso, o contrato de locação de imóvel e de equipamentos, respectivamente, serão fundamentais para essas situações. Em geral, esse documento é elaborado por especialistas de cada segmento. No caso do imóvel, advogados e profissionais de imobiliárias são os mais indicados. No entanto, há contratos relativos a veículos e outros bens. Para entender mais sobre o que é este tipo de contrato, suas características, sua importância e as normas legais que o regem, preparamos o conteúdo a seguir. Acompanhe!
Contrato de locação é o instrumento jurídico que formaliza a negociação realizada entre duas partes, sendo que uma pessoa se obriga a ceder a outra o uso e o gozo de uma coisa mediante certa retribuição. Essa coisa, de acordo com o Código Civil brasileiro, é considerada não fungível, ou seja, não pode ser substituída por outra da mesma espécie, quantidade e qualidade. O exemplo de contrato de locação mais conhecido é aquele referente a um imóvel urbano, que é regulamentado pela Lei nº 8245/1991. Nele, locador e locatário chegam a um acordo sobre o uso deste bem por um período determinado e mediante o pagamento de aluguel.
E se este instrumento jurídico não for realizado por escrito? Teremos o chamado contrato verbal de locação. É o contrato acordado apenas por conversa entre as partes. Mesmo sem a existência de um documento assinado, a locação segue algumas regras neste caso. No caso de imóvel, a Lei nº 8.465/1991 traz normas sobre o prazo do contrato, por exemplo. Entretanto, frisa-se que é fundamental, para a segurança jurídica das partes, que o contrato seja escrito e assinado.
O contrato de aluguel de coisa apresenta seis características principais:
- Consensual: existe a necessidade de acordo entre as partes;
- Oneroso: é preciso haver uma contraprestação financeira;
- Comutativo: as obrigações das partes são conhecidas e determinadas;
- Unilateral: apenas uma das partes assume obrigações;
- Principal: independente de outro contrato;
- Real: a coisa precisa ser entregue para que o contrato seja válido.
Considerando as características, você entendeu o que é um contrato de locação? Vamos reforçar a importância deste instrumento jurídico. Ter um instrumento jurídico para atestar e regulamentar uma negociação é fundamental para garantir os direitos do proprietário da coisa (locador), bem como do locatário. Um contrato de locação preenchido por escrito traz, inclusive, maior segurança ao acordo firmado. Afinal, a assinatura das partes indicam o aceite de ambas às cláusulas ali redigidas. Desse modo, elas devem seguir exatamente as obrigações apontadas para cada uma. Diante do descumprimento, é possível exigir a sanção prevista, por exemplo.
O Código Civil é a lei responsável por reger os contratos, inclusive o de locação. Entre os artigos 565 e 578, o Código traz o que é a locação de coisas, as obrigações de locador e locatário, a rescisão contratual, entre outros assuntos. Um bom artigo para ilustrar os temas tratados pelo código é o 578, que fala sobre a retenção de benfeitorias:
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias.
Como montar um contrato simples de aluguel?
MAS, ANTES DE COMEÇAR…
1
Passo 01: Entenda qual o tipo de contrato você irá realizar.
2
Passo 02: Defina o prazo do aluguel.
3
Passo 03: Defina o valor do aluguel.
4
Passo 04: Defina quais os tipos de garantia você irá exigir.
5
Passo 05: Monte o esqueleto do contrato.
6
Passo 06: Revise o contrato.
O que deve constar no contrato de aluguel comercial?
Para procurar o espaço ideal para o seu negócio, você leva em consideração sua localização, facilidade de acesso e, sobretudo, o preço. Após o local ideal ser escolhido, é hora de fechar o contrato de locação comercial – ou não-residencial – juntamente com o proprietário, visando a oficializar a instalação do seu ponto ali. Dessa forma, é primordial que o contrato seja elaborado conforme as particularidades de cada tipo de imóvel e as necessidades de cada um dos envolvidos. Para isso, não é recomendado o uso de modelos prontos existentes na internet, pois eles não foram feitos para se ajustar à sua necessidade.
É um documento jurídico que define as regras para a utilização de um imóvel e para o pagamento do aluguel. Um contrato de locação comercial bem feito contribui para a segurança equânime do locatário e do locador, ou seja, daquele que aluga o imóvel para fins comerciais e aquele que cede seu ponto para aluguel. É importante salientar que esse contrato pode ser utilizado para fins de moradia, caso a pessoa jurídica queira dar fins habitacionais para seus dirigentes ou funcionários.
LEIA MAIS: Regularização municipal de pontos comerciais
Ainda, recomenda-se que o instrumento seja registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isso se dá pois apenas com o registro público o contrato passará a ser válido para pessoas alheias à relação de locação, no caso de eventuais fiadores no contrato.
PRAZO: é o primeiro grande ponto a ser avaliado, podendo ser dado forma determinada (início e fim) ou indeterminada (início). A vantagem de ter um documento de locação por prazo determinado está na maior segurança em permanecer utilizando o imóvel. Assim, o proprietário não pode te dar um aviso prévio e retomar o imóvel sem motivos. Por outro lado, num contrato com prazo indeterminado, apesar da necessidade de aviso prévio, há uma falta de segurança na permanência do ponto comercial. Diante disso, não é necessário pagar multa para desocupar o imóvel antes do previsto. Nesses casos, o término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
VALORES: o contrato de locação comercial, assim como os demais, deve especificar alguns quesitos. Entre eles estão: os valores pagos mensalmente, formas de pagamento, condições para o pagamento antecipado ou atrasado. De acordo com a Lei 8245/91, nenhum reajuste pode ser feito antes de um ano de contrato. Ademais, quaisquer valores a serem atualizados devem estar presentes em uma cláusula específica. É importante observar os valores médios pagos por um contrato desse tipo na região em que se encontra o imóvel.
REFORMAS: é importante o inquilino avaliar o laudo de vistoria anexado ao contrato. Este, pois, descreve o estado de conservação da construção e de qualquer item que esteja no imóvel. Avalie se o que está no documento corresponde à realidade e não pense duas vezes em pedir alterações. Além disso, qualquer modificação no imóvel só poderá ser feita mediante autorização.
Como fazer um contrato de aluguel a mão?
Segundo os indicadores sociais divulgados pelo IBGE, somente 48,6% das locações residenciais são formalizadas com contrato de aluguel. Como resultado, são comuns os conflitos decorrentes da falta de um documento que estabeleça as regras e limites entre proprietário e inquilino, principalmente quando é necessário fazer reforma no imóvel. Por isso, o contrato é uma das principais ferramentas para evitar prejuízos para todas as partes envolvidas. Confira agora o conteúdo completo sobre como fazer um contrato de aluguel, bem como as obrigações dos locadores e locatários.
O contrato de aluguel é o documento que oficializa a locação de um imóvel e suas condições, como os indicadores de reajuste. As informações contidas no contrato devem sempre respeitar a legislação brasileira, como o Código Civil e leis especiais. Por exemplo, os imóveis urbanos particulares devem seguir a Lei Federal nº 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, cuja função é estabelecer os direitos e deveres dos locatários e proprietários, bem como informações específicas sobre o imóvel. Veja a seguir como funciona a dinâmica de um contrato de aluguel.
Após ser assinado, o contrato impõe diversas regras: o período de locação, multas para rescisão contratual, valores mensais, índices de reajuste de aluguel e as condições gerais para a entrega do imóvel. Confira agora as principais informações incluídas em um contrato de aluguel.
Uma das principais funções do contrato é evitar que o proprietário cobre valores que não foram combinados ou que realize reajustes abusivos. Portanto, além do valor mensal, a documentação contempla uma cláusula que informa qual será o indicador inflacionário de reajuste após determinado período. A Lei do Inquilinato não estabelece regras para o percentual aplicado ou período para reajuste, apenas ressalta que as partes envolvidas precisam concordar com o estabelecido. Historicamente, o índice IGP-M é o mais usado como referência para a atualização do aluguel. No entanto, diante dos altíssimos percentuais atingidos pelo IGP-M no período da pandemia, muitos proprietários aceitaram a renegociação do aluguel para contemplar outros índices mais estáveis, como o IPC-A.
A legislação brasileira não determina uma duração fixa para contratos de aluguel. Inclusive, se for do interesse dos envolvidos, o contrato nem precisa ter prazo determinado. Atualmente, o mais comum é que os acordos imobiliários sejam feitos por 12 ou 30 meses corridos. Contudo, isso não impede que durações diferentes sejam adotadas. Vale ressaltar que, mesmo não sendo necessário, definir a duração do aluguel serve de resguardo tanto para o locador quanto para o locatário. Isso porque o período informado no documento evitará conflitos de interesse, principalmente no que se refere a como calcular multa de quebra de contrato de aluguel.
Em geral, os contratos determinam que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue. Para estabelecer uma referência, os locadores costumam documentar a vis.