O que é contrato de arrendamento agrícola?
O arrendamento agrícola, nada mais é, que um contrato onde estabelece que uma pessoa é obrigada a ceder a outra o uso e gozo de um meio agrícola por tempo determinado ou indeterminado.
Como fazer contrato de arrendamento de terra rural?
Arrendamento rural é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, mediante pagamento de um preço. É o contrato que garante o uso da propriedade rural para aquele que deseja explorá-la, comprometendo-se o proprietário a não intervir e, mais ainda, garantir àquele o uso pelo tempo contratado.
Legalmente, o contrato de arrendamento rural não precisa seguir uma forma específica, pois a lei dá liberdade para as partes. Também por isso, admite-se até mesmo a forma verbal, conforme definido pelo art. 92 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, muito embora essa não seja, na prática, uma forma recomendada.
Embora seja um contrato mediante o qual se transfere a posse direta ao arrendatário, é certo que se trata de uma relação meramente obrigacional, sem imposição de ônus real ao imóvel e, assim, não incide o art. 1.647 do Código Civil, ou seja, pode ser celebrado por um dos cônjuges proprietários sem a necessidade de outorga uxória (consentimento do cônjuge), mesmo que seja celebrado por prazo maior do que 10 anos (REsp 1764873/PR).
A exploração agropecuária também pode ser realizada através de contrato de parceria, mas não devemos confundir a parceria com o arrendamento, pois são instrumentos muito diferentes, tanto em sua essência, quanto em suas consequências.
Na parceria, diferentemente do arrendamento, não há preço certo a ser pago ao proprietário da terra, mas sim participação nos frutos obtidos com a exploração, inclusive com quotas pré-estabelecidas pelo Estatuto da Terra (art. 96, VI).
Assim, a essência da parceria é a partilha dos ganhos, mas, muito mais importante, também dos riscos, de forma que tanto o proprietário, quanto o parceiro, ficam sujeitos aos riscos do empreendimento, como o caso fortuito e a força maior. Já no arrendamento, o preço deve ser pago independentemente de frustração no empreendimento, pois não há partilha de riscos.
Outra diferença muito marcante é que, enquanto no arrendamento rural o arrendatário tem direito de preferência em caso de alienação do imóvel (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra), o mesmo já não ocorre com a parceria, posto que não houve tal previsão legal (RESP 264805-MG).
Em busca de uma menor tributação, muitos produtores adotam uma prática controversa, uma espécie de contrato de parceria “Frankenstein”, o qual dizem ser de parceria, mas se comporta como arrendamento, prevendo cláusulas como o pagamento de preço pré-definido e a exclusão dos riscos do negócio.
Outra característica marcante do arrendamento é a duração mínima exigida para o contrato. Segundo estabelecido no art. 13, II, “a” do Decreto 69.566/66, que regulamentou o Estatuto da Terra, o menor prazo permitido é de 03 anos.
O Superior Tribunal de Justiça tem decidido que esses prazos mínimos são “norma cogente” e, portanto, de observância obrigatória, não sendo permitido às partes estabelecer prazo inferior a 3 anos (REsp 1.455.709/SP).
Quanto a isso, entendemos que, por coerência, se
Precisa registrar contrato de arrendamento rural?
Não é obrigatório o registro deste contrato em cartório, mas é extremamente importante que o faça, tendo em vista o efeito publicista que confere ao documento, ou seja, traz segurança jurídica para as partes e para terceiros.
Qual o prazo mínimo de contrato de arrendamento rural?
13 , II , Decreto nº 59.566 /66, sendo de 3 (três) anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria.
Como fazer contrato de arrendamento de terra rural?
Arrendamento rural é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, mediante pagamento de um preço. É o contrato que garante o uso da propriedade rural para aquele que deseja explorá-la, comprometendo-se o proprietário a não intervir e, mais ainda, garantir àquele o uso pelo tempo contratado.
Legalmente, o contrato de arrendamento rural não precisa seguir uma forma específica, pois a lei dá liberdade para as partes. Também por isso, admite-se até mesmo a forma verbal, conforme definido pelo art. 92 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, muito embora essa não seja, na prática, uma forma recomendada.
Embora seja um contrato mediante o qual se transfere a posse direta ao arrendatário, é certo que se trata de uma relação meramente obrigacional, sem imposição de ônus real ao imóvel e, assim, não incide o art. 1.647 do Código Civil, ou seja, pode ser celebrado por um dos cônjuges proprietários sem a necessidade de outorga uxória (consentimento do cônjuge), mesmo que seja celebrado por prazo maior do que 10 anos (REsp 1764873/PR).
A exploração agropecuária também pode ser realizada através de contrato de parceria, mas não devemos confundir a parceria com o arrendamento, pois são instrumentos muito diferentes, tanto em sua essência, quanto em suas consequências.
Na parceria, diferentemente do arrendamento, não há preço certo a ser pago ao proprietário da terra, mas sim participação nos frutos obtidos com a exploração, inclusive com quotas pré-estabelecidas pelo Estatuto da Terra (art. 96, VI).
Assim, a essência da parceria é a partilha dos ganhos, mas, muito mais importante, também dos riscos, de forma que tanto o proprietário, quanto o parceiro, ficam sujeitos aos riscos do empreendimento, como o caso fortuito e a força maior. Já no arrendamento, o preço deve ser pago independentemente de frustração no empreendimento, pois não há partilha de riscos.
Outra diferença muito marcante é que, enquanto no arrendamento rural o arrendatário tem direito de preferência em caso de alienação do imóvel (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra), o mesmo já não ocorre com a parceria, posto que não houve tal previsão legal (RESP 264805-MG).
Em busca de uma menor tributação, muitos produtores adotam uma prática controversa, uma espécie de contrato de parceria “Frankenstein”, o qual dizem ser de parceria, mas se comporta como arrendamento, prevendo cláusulas como o pagamento de preço pré-definido e a exclusão dos riscos do negócio.
Outra característica marcante do arrendamento é a duração mínima exigida para o contrato. Segundo estabelecido no art. 13, II, “a” do Decreto 69.566/66, que regulamentou o Estatuto da Terra, o menor prazo permitido é de 03 anos.
O Superior Tribunal de Justiça tem decidido que esses prazos mínimos são “norma cogente” e, portanto, de observância obrigatória, não sendo permitido às partes estabelecer prazo inferior a 3 anos (REsp 1.455.709/SP).
Quanto a isso, entendemos que, por coerência, se.
O que não pode faltar no contrato de arrendamento rural?
É um contrato agrário onde uma pessoa cede à outra, por determinado tempo, o uso de partes do imóvel rural. Também poderá incluir outros bens, benfeitorias e facilidades.
O arrendamento rural possibilita o uso temporário da terra para a atividade agrícola mediante o pagamento de um valor.
De um lado temos o proprietário do imóvel ou quem detém a posse, intitulado “arrendante”, e, do outro lado, temos quem vai exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista no imóvel, o chamado “arrendatário”.
A cessão do imóvel acontece com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, mediante certa retribuição de aluguel.
Geralmente, é uma boa alternativa para produtores que não tem um local para produzir e não tem condições de comprar uma propriedade rural.
Em relação ao que disciplina a lei, o contrato de arrendamento rural não precisa seguir uma forma específica, pois a lei dá liberdade para as partes. Admite-se até mesmo a forma verbal, conforme definido pelo artigo 92 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, o que na prática não é uma forma recomendada.
Mesmo não havendo uma obrigação legal da forma escrita, devido a importância do agronegócio e das crescentes e complexas relações jurídicas em toda cadeia produtiva, ressaltamos que não é recomendável a celebração de arrendamento rural sem um instrumento escrito.
Conforme a legislação, são os seguintes os prazos para estipular o contrato:
- 3 anos: para aqueles onde ocorrem atividades de exploração de lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte.
- 5 anos: para atividades de exploração da lavoura permanente e/ou pecuária de grande porte.
- 7 anos: para atividades de exploração florestal.
Pode ocorrer de o arrendatário explorar uma cultura cujos frutos não possam ser recolhidos antes do término do prazo do arrendamento.
Nessa situação, ele deve ajustar com antecedência com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra para este prazo excedente.
O prazo do arrendamento finda sempre após a última colheita ou depois da safra de animais de abate.
Entende-se, por coerência, que se o Estatuto da Terra não se aplica aos médios e grandes produtores rurais, e sim apenas aos pequenos, então aqueles (médios e grandes) estariam livres para fazerem arrendamentos rurais por prazos inferiores a 3 anos. Este é o posicionamento atual do STJ.
A lei em vigor não admite que o pagamento do arrendamento seja fixado em quantidade certa de produto. O artigo 18, parágrafo único do Decreto 59.566/66 é expresso ao estabelecer que o preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, não de produto.
Dessa forma, o preço do arrendamento deve ser estabelecido em dinheiro, moeda corrente, mas o pagamento pode ser realizado em produto.
Qual o prazo mínimo de contrato de arrendamento rural?
13 , II , Decreto nº 59.566 /66, sendo de 3 (três) anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria.
Quanto cobrar por um contrato de arrendamento rural?
Via de regra, o limite máximo é de 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel rural para a fixação da contraproposta num contrato de arrendamento rural, a ser pago em dinheiro[3][4].