Pode expor o condômino inadimplente sob pena de dano moral?
Postado em 16:26h
em Condominial
0 Comments
Síndico, você também tem dúvidas sobre a divulgação de condômino inadimplente em assembleia? Diante do alto índice de inadimplência, é prática comum os síndicos buscarem soluções para reduzir o número de condôminos inadimplentes. E, nessa busca de soluções, uma das principais dúvidas é quanto a possibilidade de responsabilização do síndico ou do condomínio pela divulgação de condômino inadimplente. Seja a divulgação em assembleia, balancete do condomínio, quadro de avisos do edifício e/ou elevadores. Isso porque excessos e exposição dos devedores a situações vexatórias e/ou humilhantes poderão gerar ação judicial por dano moral.
05 FERRAMENTAS PARA COMBATER A INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO – Clique Aqui
O condomínio pode cobrar condômino inadimplente? Certamente que sim, pois é uma cobrança lícita e exigível. Inadimplência condominial é tema delicado e a forma adequada de tratar condôminos inadimplentes também. Importante: entre condomínios e condôminos não há relação de consumo e por isso não se aplica o Código de Defesa do Consumidor – CDC. Diversos condomínios são administrados com poucos recursos em razão da inadimplência dos próprios condôminos. É evidente a necessidade de prestação de contas do Síndico aos moradores, assim não há possibilidade de ocultação dos devedores. Os condôminos têm o direito de saber quem está inadimplente, já que a falta de pagamento de qualquer das cotas condominiais influencia diretamente a cota cabível a todos.
Porém, é necessário o síndico observar a maneira como irá disponibilizar tal informação aos demais condôminos. Trata-se de um assunto que exige cuidados, sendo necessário analisar caso a caso. Todavia, para configurar dano moral, o condômino inadimplente tem que comprovar o efetivo constrangimento que sofreu não se prestando para a sua comprovação os aborrecimentos do cotidiano. Sendo assim, é fato que não pode o condomínio citar o nome dos condôminos inadimplentes, pois tal ato pode caracterizar um constrangimento ilegal. Entretanto, o síndico pode, em sua prestação de contas, trazer as unidades que estão com dívida, ou seja, dentro do limite do bom senso, a divulgação dos condôminos inadimplentes no âmbito estrito dos condôminos não configura conduta vexatória, humilhante ou abusiva.
Caso assim fosse também não configuraria dano a conduta de não pagar as taxas condominiais, onerando os demais moradores? As pessoas informadas sobre unidades inadimplentes também são condôminas, logo, diretamente interessadas e envolvidas nas finanças do condomínio. Nesta situação, não há ocorrência de ato ilícito, até porque tais informações são de interesse coletivo do próprio condomínio. Outrossim, é direito dos demais condôminos o acesso às contas do condomínio, sendo, dessa forma, facilmente identificável a inadimplência das unidades. Veja que a simples informação das unidades inadimplentes, na qual não conste o nome do.
É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
Um dos maiores problemas dos condomínios é, sem sombra de dúvida, a inadimplência, ou seja, a falta de cumprimento da regra máxima de uma pequena sociedade, que é: contribuir pagando uma taxa condominial, cujo valor é, muitas vezes, revertido em benefícios de todos.
É muito comum vermos pessoas inadimplentes, principalmente nas dívidas de condomínio. A cada ano, novos devedores são inscritos tanto no SPC quanto no SERASA. Segundo o Artigo 1.554 do Código Civil Brasileiro, os condomínios podem cobrar a dívida dos condôminos inadimplentes, mas para isso é preciso que esteja devidamente registrada no SPC e no SERASA.
O advogado especialista em direito condominial Dr. Issei Yuki Júnior explica que se o condômino não pagar as taxas e impostos devidos, a administração do condomínio pode acionar o serviço de cobrança e, se necessário, solicitar a inclusão do nome do morador no SPC. Essa medida visa garantir o cumprimento das obrigações financeiras pelos condôminos e evitar prejuízos para o condomínio como um todo.
O primeiro passo para o síndico que pensa em negativar o inadimplente perante os órgãos de proteção ao crédito, é verificar se há acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação sindical nesse sentido. Esses órgãos são responsáveis pelas normas que regulam a atividade condominial, portanto, podem autorizar ou não essa medida. Se houver, basta solicitar à administradora do condomínio uma cópia desse acordo para que possa ser apresentado à instituição financeira.
O Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) é uma ferramenta que pode ser utilizada pelas administradoras de condomínios para inibir o atraso nos pagamentos das cobranças. É importante ressaltar, no entanto, que esse procedimento só deve ser adotado em casos extremos, pois a inclusão do nome do morador inadimplente no cadastro da entidade poderá afetar negativamente seu score de crédito.
É recomendável que os condomínios não registrem os devedores em um banco de dados particular, pois os boletos de taxas não possuem os elementos necessários para se tornarem documentos executivos, ou seja, não têm certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Além disso, não existe nenhuma lei que regule o protesto de taxas condominiais. “O SPC é uma base de dados que mostra a qualidade de crédito das pessoas, então é impossível negar alguém de forma ilegal. É importante que as empresas e pessoas lembrem de não negativar ninguém de forma ilegal, pois existem punições e processos se isso for feito.” indica o Dr. Issei Yuki Júnior.
A principal consequência de se deixar de pagar o condomínio é a cobrança de multa e juros mensais. Segundo o Código de Processo Civil, o morador será submetido a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme a determinação da Convenção Condominial.
“Outras medidas imediatas são o impedimento de participação e voz em assembleias do condomínio e a impossibilidade de usufruir das áreas de lazer comuns. Neste caso,”. Retire as informações de autoria. Utilize formato HTML com paragrafos, tabelas, listas e blockquotes quando necessário. Não utilize headers (h1, h2, h3). Não altere as palavras e lembre-se de devolver apenas as tags HTML necessárias.
Quais são os direitos do inadimplente de condomínio?
A nova lei de inadimplência em condomínios, como é popularmente conhecida, se refere ao novo Código de Processo Civil, que foi atualizado em 2015.
Com essa atualização das leis, o tratamento de condôminos inadimplentes sofreu algumas mudanças.
Sua gestão ainda tem dúvidas sobre a nova lei de inadimplência? A uCondo separou as principais mudanças dessa lei para tirar dúvidas sobre esse tema!
Índice:
- Se antes as consequências para o morador inadimplente dependiam de processos demorados, hoje essa situação está bem diferente com a nova lei da inadimplência.
- A principal mudança com a nova lei da inadimplência, é a rapidez para que o síndico possa tomar providências na cobrança do condômino inadimplente.
- Isso significa que o condômino inadimplente corre o risco de o condomínio entrar com uma ação judicial, que poderá determinar a penhora de seus bens.
Confira o trecho da Lei nº 13.105, que mostra o prazo e os detalhes da cobrança extrajudicial do condômino inadimplente:
Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.
§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.
Detalhes sobre a situação de penhor:
Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
- dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
- títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
- títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
- veículos de via terrestre;
- bens imóveis;
- bens móveis em geral;
- semoventes;
- navios e aeronaves;
- ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
- percentual do faturamento de empresa devedora;
- pedras e metais preciosos;
- direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
- outros direitos.
§ 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
§ 2º Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento.
§ 3º Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.
Segundo o Artigo 1348 da Lei nº 10.406, o síndico deve:
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Guardar documentos relativos ao condomínio;
- Realizar seguro da edificação contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial;
- Exigir a prestação de contas do síndico anterior;
- Convocar assembleia dos condôminos;
- Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Realizar o seguro da edificação contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial;
- Praticar os atos que lhe atribuírem as leis e a convenção.
Por sua vez, são deveres dos condôminos conforme, Art. 1.336 do Código Civil:
- Pagar as despesas relacionadas à conservação e manutenção do condomínio;
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Observar as normas de boa vizinhança;
- Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
- Contribuir para as despesas de constituição de fundo de reserva, salvo disposição em contrário na convenção;
- Cuidar da sua unidade e zelar pela segurança do condomínio;
- Não alterar a forma externa da fachada;
- Aceitar e cumprir as decisões da assembleia;
- Abrir aos funcionários do condomínio e aos demais condôminos acesso às suas unidades, para os fins previstos na convenção;
- Pagar as multas estabelecidas pela convenção ou pelo regimento interno.
O morador inadimplente fica sujeito às penalidades e cobranças determinadas pela nova lei de inadimplência em condomínios.
É possível proibir condômino inadimplente de usar as áreas comuns não essenciais do condomínio?
RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO.
1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO.
2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.
3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.
4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO.
5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade.
2. Para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância.
2.1 Sem prejuízo da sanção prevista no art. 1.336, §1º, do Código Civil, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta (art. 1.337, caput e parágrafo único – multa pecuniária correspondente até o quíntuplo ou até o décuplo do valor da respectiva cota condominial).
2.2 O art. 1.334, IV, do Código Civil apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais, as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos. E nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição das sanções pecuniárias acima deli”.