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    Alienacao imobiliaria

    alienacao imobiliaria

    O que é alienação de um imóvel?

    A alienação de imóveis é um dos métodos mais utilizados no Brasil para realizar o sonho da casa própria. Embora isso possa parecer um termo incompreensível, é simplesmente uma garantia de pagamento.

    Uma alienação de imóveis envolve o contrato entre um cliente e uma instituição financeira para financiar a compra de um bem. No entanto, deve-se notar que, enquanto a dívida não é paga integralmente, o comprador tem apenas a posse do imóvel, que serve como garantia de pagamento.

    Caso esteja planejando comprar casa ou apartamento com alienação de imóveis, é extremamente importante conhecer o que é e como funciona esse tipo de negociação. Continue a leitura!

    A alienação de imóveis nada mais é do que um bem usado como garantia para quitar uma dívida. Essa é uma alternativa muito comum no mercado imobiliário para a liberação de um imóvel, sendo o credor o banco que financia ou a própria construtora.

    Ou seja, o comprador faz uso de um imóvel que não lhe pertence como garantia do financiamento e, após o pagamento de todas as dívidas, o imóvel é automaticamente transferido para o atual proprietário. Porém, se o pagamento não for efetuado, o credor pode exigir a execução dessa garantia, tomando o imóvel de volta.

    Pela segurança que traz, essa opção é bastante utilizada em negociações imobiliárias.

    O contrato de compra e venda contém um período de carência, ou seja, uma tolerância para atrasos no pagamento das parcelas. Ao fim desse prazo, o banco constituirá em mora por notificação extrajudicial: o devedor recebe a notificação e tem a oportunidade de quitar o valor devido.

    Vale lembrar que, além das parcelas vencidas, o devedor também terá que pagar juros, multas, taxas contratuais e judiciais, impostos, condomínio e despesas com cobranças e citações. Se tudo for devidamente pago, o contrato mantém-se válido.

    No entanto, se o pagamento não ocorrer, a propriedade será transferida para o banco — o que vai constar, inclusive, no registro do imóvel. Com isso, a instituição financeira, como única proprietária, terá um prazo de 30 dias a 60 dias para realizar um leilão extrajudicial com o intuito de vender o imóvel a um terceiro interessado.

    Um imóvel alienado pode, sim, ser comprado. No entanto, como qualquer tipo de transação imobiliária, deve-se ter muita atenção para garantir a segurança das negociações. Esse tipo de transação acontece por meio de leilão e é dividida em três etapas.

    Primeiramente, o lance mais baixo é feito a partir da avaliação da casa, conforme descrito no contrato de financiamento. Se não houver comprador, inicia-se a segunda etapa.

    Nesse caso, aceita-se o lance mais elevado desde que ele seja igual ou superior ao montante da dívida (acrescido dos custos de execução e da comissão do leiloeiro).

    Se o imóvel não for vendido, será realizado um terceiro leilão, com valor do menor lance a ser determinado pelos credores.

    Essa pode ser uma boa oportunidade para comprar uma casa ou apartamento, pois as instituições financeiras têm grande interesse em vender rapidamente esses imóveis.

    Quem pode alienar um imóvel?

    Uma opção para quem pretende adquirir um imóvel, mas não quer pagar as taxas de juros muito altas dos financiamentos convencionais.

    A alienação fiduciária é uma alternativa interessante para quem busca um financiamento imobiliário com juros reduzidos, já que o bem adquirido se torna a garantia do pagamento das parcelas combinadas. Como muitas pessoas não sabem o que é alienação fiduciária e como funciona de fato, a Direcional preparou este post para esclarecer todas as dúvidas sobre o assunto. Confira!

    No financiamento com alienação fiduciária, enquanto o valor total do empréstimo não é quitado, o comprador pode usufruir do imóvel, mas essa casa ou apartamento é uma garantia de pagamento ao banco. Sendo assim, caso o comprador não honre com a dívida, poderá perder o imóvel.

    Para compreender melhor como funciona, imagine uma pessoa que deseje comprar um imóvel, mas não tem dinheiro suficiente para a aquisição à vista. Então, é sugerido que essa pessoa e a instituição assinem um contrato em que ela declara que vai honrar com o pagamento das parcelas, mas que o item vai permanecer em nome da instituição bancária/financeira.

    Assim, o comprador pode morar no imóvel, sem restrições, mas esse bem vai ficar no nome da instituição que concedeu o empréstimo até a quitação das parcelas. Se ele não cumprir com os pagamentos, a empresa tem o direito de reaver o imóvel e vendê-lo ou leiloá-lo para pagar o prejuízo dessa inadimplência.

    Embora seja ideal para a compra de imóveis — assim como o SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — é essencial ter responsabilidade com os pagamentos para não perder o esforço empregado na aquisição desse bem.

    Não é possível vender um imóvel alienado, mas uma casa ou apartamento que passou por alienação fiduciária pode ser negociado após pagamento do financiamento e emissão da carta de quitação ou termo de liberação emitido pela instituição financeira.

    Assim, o comprador terá a posse definitiva do imóvel, podendo vendê-lo segundo os trâmites já conhecidos com contrato de compra e venda de imóvel e transferência pelo Cartório de Registro de Imóveis.

    A alienação de um imóvel é feita por meio de um contrato entre a instituição financeira e o comprador, firmado em um Cartório de Registro de Imóveis.

    O financiamento é a liberação de um valor para aquisição de imóvel ou outros bens e serviços após análise de crédito e outros trâmites. Porém, alguns tipos de financiamento podem envolver alienação fiduciária, ou seja, o bem adquirido, embora possa ficar em posse do devedor, permanece em nome da instituição que liberou o financiamento até que este seja quitado, o que oferece maior segurança ao credor.

    A alienação fiduciária é regulamentada pela Lei n.º 9514/97, que assegura a operação de financiamento ou empréstimo, para pessoa física ou jurídica, com garantia de imóvel. A lei da alienação fiduciária ainda explica que é fundamental destacar o valor da dívida, as taxas de juros inseridas, as condições de pagamento e a descrição do imóvel.

    O que é um contrato de alienação?

    Alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor, de forma com que ambos definam que o bem é a garantia de pagamento da dívida. Pode-se fazer a alienação de bens móveis e imóveis. E, a garantia de pagamento é o próprio bem a ser adquirido pelo devedor.

    A alienação fiduciária é um modelo muito comum de garantia de pagamento de dívidas. A maior parte das pessoas que já utilizaram um banco ou entidade bancária para financiar um bem já ouviu falar sobre esse instituto.

    Entretanto, a alienação fiduciária é complexa e envolve a relação entre a posse e a propriedade de um bem, podendo confundir pessoas leigas nos assuntos jurídicos.

    Este artigo tem como objetivo explicar o que é a alienação fiduciária, como ela funciona, quais são suas vantagens e riscos, além de responder algumas dúvidas comuns sobre o tema. Boa leitura!

    A alienação fiduciária é um tipo de garantia numa relação de negociação de compra de bens. É uma modalidade de financiamento, onde o devedor, para garantir o pagamento de algo, o transfere para o credor enquanto paga por aquele bem.

    O nome é complicado, mas explica o que é a alienação fiduciária. Alienar significa, também, transferir a propriedade de algo para outra pessoa. A palavra fidúcia, por outro lado, significa confiança.

    Dessa forma, a alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor, de forma com que ambos definam que o bem é a garantia de pagamento da dívida. No caso, a garantia de pagamento é o próprio bem a ser adquirido pelo devedor.

    A forma mais simples de explicar como funciona a alienação fiduciária e para que ela serve no dia a dia das pessoas é com um exemplo.

    Vamos supor que Pedro quer comprar um carro de Julia. Pedro não possui capital suficiente para comprar o carro à vista, então Julia sugere que Pedro e ela assinem um contrato, onde Pedro compra o carro em parcelas, mas o veículo permanece no nome de Julia.

    Pedro usufrui do carro e o usa como seu, mas o carro permanece no nome de Julia até que Pedro pague todas as parcelas. Caso Pedro deixe de pagar as parcelas em dia, Julia tem o direito de reaver o veículo e vender ele para pagar os custos que Pedro não pagou a ela.

    Isso, de forma prática, é uma relação de alienação fiduciária. É a transmissão de um bem ao credor, para que ele fique com o bem em seu nome enquanto o devedor o paga, como garantia de que a dívida será quitada.

    Nos casos mais comuns, a alienação fiduciária é utilizada como forma de financiamento que pessoas fazem com instituições financeiras. Se uma pessoa quer financiar a compra de um bem, pode deixar esse bem em nome da instituição como garantia do pagamento do financiamento.

    Como qualquer outra forma de garantia de pagamento de uma dívida, optar pela alienação fiduciária tem suas vantagens e desvantagens.

    A principal vantagem da alienação fiduciária é a de diminuir juros e ter a possibilidade de parcelar em mais vezes a compra.

    O que precisa para alienar um imóvel?

    Se por acaso você está na corrida para conseguir crédito e achou um empréstimo com garantia de imóvel a solução de todos os seus problemas, porém se deparou com termos que parecem complicados e indecifráveis. Quando você ouviu falar sobre alienação fiduciária pela primeira vez, você sabia do que se tratava? Existem diversas dúvidas em relação ao que é essa garantia de crédito, como ela funciona e como alienar imóvel para conseguir empréstimos de alto valor. Por esse motivo, resolvemos esclarecer todas as suas dúvidas e explicar tudo que você precisa saber sobre a alienação de imóveis.

    De acordo com o IRIB, a alienação fiduciária de bens imóveis é um instrumento legal caracterizado pela transferência de um bem imóvel de um devedor para um credor. Ela é geralmente utilizada como garantia de pagamento pela instituição credora que por sua vez irá ceder o crédito.

    Quando é feita a solicitação de um crédito com garantia de imóvel, também chamado home equity, você precisará alienar uma propriedade imóvel como garantia de pagamento. Ao decorrer do processo, o banco terá o direito direto sobre ela e você poderá utilizá-la normalmente. Quando a dívida for quitada, a propriedade volta a pertencer a você.

    Por ser um empréstimo de valor alto e geralmente de longa duração, a instituição financeira credora necessita de uma garantia de que o valor será pago na totalidade. Segue abaixo alguns dos aspectos positivos do empréstimo com garantia de imóvel:

    • Menores taxas de juros;
    • Maiores prazos e menores parcelas;
    • Alto valor liberado.

    E se o valor não for pago?

    Se hipoteticamente você não tiver condições de pagar o empréstimo, acontece a alienação por parte da instituição financeira. Ou seja, o imóvel passa definitivamente para a posse da credora que revende a propriedade para cobrir o débito.

    Entretanto, é preciso sempre lembrar que essa é uma medida extrema, e quando for solicitado o seu empréstimo com garantia de imóvel, o banco vai avaliar suas condições de pagamento e liberar apenas o valor que poderá ser pago sem sobrecarregar o seu orçamento.

    Após entender minimamente o conceito de empréstimo com garantia de imóvel e da descoberta sobre a relação entre a alienação fiduciária e o home equity, o próximo passo é saber como fazer isso. Afinal de contas, quais os documentos necessários para alienar um imóvel?

    • CNPJ;
    • Cópia autenticada do Contrato Social, última alteração e a que contenha a diretoria ou a consolidação;
    • RG, CPF e dados pessoais dos sócios, diretores ou representantes que irão assinar o documento;
    • Certidão Negativa da Justiça Federal;
    • Certidão de Regularidade Fiscal da Receita Federal (Tributos e Contribuições);
    • Certidão de Interdições e Tutelas;
    • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas da Justiça do Trabalho;
    • Certidão Negativa de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União do INSS;
    • Certidão de Indisponibilidade de Bens;
    • RG e CPF;
    • Certidão de casamento, se houver, com RG, CPF e demais dados pessoais do cônjuge;

    O que significa um veículo com alienação fiduciária?

    Salve, Motorista! Você tem a intenção de comprar um carro seminovo? Ou quer adquirir seu automóvel com o auxílio de financiamento? Então, você já deve ter visto a expressão “alienação fiduciária” muitas vezes. E, mesmo se você vive uma situação diferente e acabou de quitar seu carro, ainda assim é importante entender como retirar a alienação fiduciária do veículo.

    Neste artigo, nós, do DOK Despachante, explicaremos o que significa alienação fiduciária, seus diferentes aspectos, bem como os procedimentos e riscos associados ao processo.

    A alienação fiduciária é um termo que frequentemente surge no contexto de transações financeiras envolvendo veículos e imóveis, como uma categoria de gravame.

    De acordo com a Secretaria Nacional de Trânsito (Senatran), a alienação fiduciária é um tipo de contrato firmado por instituições financeiras, em que o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de um bem ao credor (fiduciário) como garantia do pagamento da dívida. Essa transferência é temporária, e o devedor continua utilizando o bem alienado enquanto cumpre com suas obrigações financeiras.

    Em caso de inadimplência, o credor pode tomar posse do bem, assim, pedindo a busca e apreensão do carro alienado.

    O termo “alienação fiduciária gravame” é utilizado para se referir à restrição de propriedade presente no registro de um veículo no Departamento Estadual de Trânsito (Detran). Gravame é um cadastro feito no Sistema Nacional de Trânsito (SNT) para apontar que o veículo está vinculado a algum contrato, como o de financiamento por alienação fiduciária, por exemplo. Isso impede a transferência de propriedade sem a devida autorização do credor.

    Quem precisa de um financiamento ou empréstimo deve conceder alguma garantia para o banco ou instituição financeira de que vai quitar a dívida.

    A alienação fiduciária de veículo é um instrumento jurídico em que o proprietário utiliza o automóvel como garantia para um empréstimo. Até a quitação da dívida, o automóvel fica alienado para o banco, ou seja, o carro fica à disposição da instituição financeira e pode ser recuperado caso a pessoa não pague a dívida do financiamento. Dessa forma, o banco tem a garantia de que não ficará no prejuízo em caso de inadimplência.

    A alienação fiduciária por meio de Crédito Direto ao Consumidor (CDC), é uma das modalidades mais comuns de financiamento de veículos.

    Desde o começo do contrato, o carro ou moto fica no nome do comprador, mas constará no gravame a informação de que o bem alienado, está alienado para o banco ou instituição financeira. O veículo adquirido é dado em garantia ao credor, que se torna o proprietário fiduciário. A posse direta do veículo fica com o comprador (devedor), mas o credor fiduciário tem o direito de retomá-lo em caso de inadimplência. Essa informação só é retirada após o devedor quitar todas as prestações. Depois disso, é de responsabilidade do banco informar o fim do pagamento da dívida para o Detran.

    A alienação fiduciária também é aplicada em contratos.

    Como retirar a alienação fiduciária do veículo?

    Na alienação fiduciária a baixa do gravame na base estadual é realizada eletronicamente pela instituição financeira assim que quitada a dívida. Entretanto, a atualização na base de dados nacional ocorre apenas com a emissão de um novo CRV, o qual será emitido sem a informação do gravame.

    Pode vender um carro com alienação fiduciária?

    Muitas pessoas demoram muito para encontrar o veículo dos sonhos. Mas, quando isso finalmente acontece descobrem que o bem está atrelado a uma empresa credora como garantia de um financiamento ou empréstimo, o que é chamado de alienação fiduciária. Ou seja, o contratante assegura o pagamento à instituição financeira com uma propriedade, a fim de conseguir melhores condições de pagamento. Então, bate a dúvida: “será que posso vender ou comprar carro alienado?”. Pode ficar tranquilo, existem alguns caminhos para fazer isso. Porém, ambas as partes do negócio devem seguir algumas regras e cuidados para evitar uma cilada.

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    Basta consultar a placa do veículo e o número do Renavam no site do Detran do seu estado. O Renavam você encontra no documento do carro. O proprietário pode fornecer a quem pretende comprar e este deve verificar se o bem tem registro de alguma pendência.

    Sim. Na verdade, deixar o automóvel em alienação fiduciária não impede o dono de usufruir do bem como quiser, já que continua com a posse direta. Mas, para isso, uma das partes envolvidas na negociação precisa quitar a dívida com a empresa credora para então a propriedade deixar de ser garantia e poder ser vendida.

    Para vender ou comprar carro alienado existem duas opções:

    1. Liquidar o contrato: o novo proprietário pode optar por liquidar o contrato em andamento com dinheiro próprio ou realizar um Interveniente Quitante (IQ). O IQ é um procedimento realizado pelas instituições financeiras em que o imóvel a ser usado como garantia já é garantia de outro financiamento ou empréstimo. Então, a nova empresa onde o contratante quer solicitar crédito quita a dívida anterior e só depois pode alienar o veículo. Ou seja, a dívida não é exatamente transferida para outra titularidade, como se fosse fechar um novo contrato. Porém, é preciso ter certeza que a instituição financeira aceita essa mudança. Geralmente as empresas fazem uma análise de crédito para aprovar a operação. Nessa etapa, é avaliada a situação financeira de quem pretende assumir a dívida, para ver se tem condições de arcar com as prestações. Para fazer a substituição do alienante é preciso solicitar a mudança na empresa credora. Se isso não for feito, quem vendeu o automóvel continuará responsável pelas parcelas não pagas pelo comprador. Sem contar a cobrança de tributos, como IPVA. Da mesma forma, enquanto o novo dono não comprovar a quitação do empréstimo ou financiamento quem vender não deve cair na armadilha de entregar o bem antes.
    2. Antecipar parcelas: nesse caso, o dono atual do bem adianta as parcelas e quita tudo antes de entregar o veículo. Normalmente, antecipar o pagamento torna o valor final mais barato, já que acumula menos juros. Então, o novo proprietário fica responsável apenas por saldar o valor do carro em si, não do débito com a instituição.

    O que fazer quando o veículo está com restrição de alienação fiduciária?

    Por

    Laurie Andrade

    Publicado em 08/03/2019 às 11h55

    Atualizado em 12/12/2023 às 15h06

    Já reparou que no documento dos veículos financiados consta, no campo das observações, um termo estranho? A expressão “alienação fiduciária” está ali para garantir que ninguém venda ou compre um automóvel que ainda não foi quitado.

    O problema é que, muitas vezes, o proprietário já pagou pelo carro e o termo não deixou de constar no campo “observações”. Entenda o que é a alienação fiduciária e como fazer para retirá-la do documento do seu veículo.

    VEJA TAMBÉM:

    Alienação fiduciária é o contrato firmado entre consumidores e instituições financeiras que concedem financiamentos na compra de um veículo. Enquanto a dívida não é quitada, o comprador fica com a posse do bem, que, por sua vez, permanece como garantia de pagamento. Se o devedor não honrar com o débito, o carro alienado poderá sofrer ação de busca e apreensão.

    De acordo com o Departamento Nacional de Trânsito (Denatran), essa expressão consiste na “transferência feita por um devedor ao credor de propriedade resolúvel e da posse indireta do veículo, como garantia de seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação, ou seja, com o pagamento da dívida garantida”.

    A restrição administrativa é inserida nos documentos com o objetivo de impedir a transferência de propriedade até que haja a quitação do financiamento. Ou seja: o dono do veículo não pode vendê-lo até pagar a dívida e ter a propriedade plena.

    E de quem é a responsabilidade de retirar a alienação fiduciária do documento do carro? Ainda segundo o Denatran, o termo deveria ser retirado automaticamente do documento quando o carro é quitado e, consequentemente, fica consolidada a propriedade.

    Depois que a instituição financeira, que é o credor fiduciário, presta a informação relativa ao pagamento do devedor fiduciante, o órgão ou entidade de trânsito de registro do veículo (Detran) procederá, de forma obrigatória, automática e eletrônica, a baixa do Gravame constante no cadastro do veículo, no prazo máximo de 10 dias.

    O problema é que, muitas vezes, esse processo não acontece. Há casos de leitores que já quitaram o carro há sete anos – e, portanto, têm a propriedade fiduciária dele -, mas ainda encontram, no campo das observações do documento, a informação “alienação fiduciária”. Sendo assim, como o proprietário deve proceder?

    Em primeiro lugar, é preciso quitar as dívidas para que seja possível dar baixa no termo. Isso inclui Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA), multas, seguro obrigatório, entre outras.

    Com todas as pendências acertadas, é preciso solicitar a emissão de novo Certificado de Registro do Veículo – CRV e de novo Certificado de Registro de Licenciamento do Veículo – CRLV. Esse processo é diferente em cada Estado.

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